1 липня 2015 року набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VІІІ (далі — Закон № 417). Цим законом було внесено і багато змін до Закону «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.
Однак 06.11.2015 р. його було викладено у новій редакції наказом Мінрегіонбуду від 23.09.2012 р. № 238 (останні зміни 03.04.2017 , наказ Мінрегіонбуду №67)
Згідно ч. 1 ст 7 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» статут ОСББ має відповідати Типовому статуту .
Після того, як Типовий статут було викладено у новій редакції, ОСББ зобов’язані привести свої статути, як того вимагає ч. 1 ст. 7 Закону про ОСББ.
На замітку
Донедавна існувала ще одна причина для оновлення установчих документів. Абзацем 4 пп. 133.4.1 ПКУ передбачено таке: однією з обов’язкових умов, якій мають відповідати підприємства, установи й організації, аби не бути платниками податку на прибуток, є передбачена установчими документами можливість передання активів одній або декільком неприбутковим організаціям відповідного виду чи зарахування до доходу бюджету в разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання чи перетворення). Водночас нинішні статути ОСББ (звісно, якщо вони узгоджені з Типовим статутом, як того вимагає Закон про ОСББ) передбачають, що в разі ліквідації організації кошти мають бути розподілені між співвласниками. Однак із набранням чинності Законом України від 24.12.2015 р. № 909-VIII абз. 4 пп. 133.4.1 ПКУ було доповнено застереженням, згідно з яким його положення не поширюється на об’єднання й асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Що змінилося в Типовому статуті
Для наочності наведемо основні відмінності в редакціях Типового статуту до й після внесення змін Наказом № 238 у таблиці.
Таблиця
Порівняльна таблиця Типових статутів у редакціях
до й після внесення змін
| № з/п | Типовий статут у редакції наказу Мінрегіонбуду від 06.09.2011 р. № 180 | Типовий статут у редакції наказу Мінрегіонбуду від 23.09.2015 р. № 238 |
| 1 | Оперує поняттям «членство» в ОСББ. Регулює порядок прийняття в члени об’єднання та виключення з нього | Поняття «членство» відсутнє |
| Нагадаємо! До 01.07.2015 р. ст. 9 Закону № 2866 передбачала подання письмової заяви для прийняття в члени ОСББ. Після внесення змін Закон про ОСББ поняттям «членство» не оперує. Усі власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (співвласники) можуть впливати на діяльність ОСББ | ||
| 2 | Передбачає поділ майна об’єднання на неподільне (що перебуває в спільній сумісній власності) і загальне (що перебуває в спільній частковій власності) | Не передбачає поділу спільного майна на види. Нагадаємо! Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників |
| 3 | Визнає загальні збори правочинними за умови присутності більш ніж половини членів об’єднання | Не містить вимог щодо кворуму |
| 4 | Передбачає можливість скликання загальних зборів: • правлінням; • членами ОСББ, які мають понад 20% голосів від їх загальної кількості; • ревізійною комісією (ревізором) |
Передбачає можливість скликання загальних зборів: • правлінням; • ініціативною групою з не менш як трьох співвласників |
| 5 | За загальним правилом рішення загальних зборів приймаються 2/3 голосів від загальної кількості голосів членів ОСББ, які присутні на загальних зборах. Для низки рішень передбачена потреба 3/4 голосів присутніх на зборах членів ОСББ | За загальним правилом рішення загальних зборів приймаються більшістю голосів. Для окремих рішень статутом може бути передбачена необхідність не менш як 2/3 голосів загальної кількості співвласників. Допускається встановлення на загальних зборах іншого порядку прийняття рішень |
| 6 | Рішення, прийняті на загальних зборах, підписуються головою правління та секретарем загальних зборів | Рішення загальних зборів засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти») |
| 7 | Рішення загальних зборів за рішенням самих зборів може бути надане члену ОСББ під розписку чи направлене поштою | Визначено перелік питань, рішення загальних зборів із яких обов’язково мають бути надані співвласникам під розписку чи направлені поштою. Рішення з решти питань — за ініціативою зборів |
| 8 | Засідання правління скликається головою | Засідання правління скликається: • головою або • не менш як третиною членів правління |
| 9 | Рішення правління приймається 2/3 голосів від загального числа членів правління | Рішення правління приймається більшістю голосів від загальної кількості членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів ОСББ. Рішення правління викладаються в протоколі засідання правління із зазначенням кожним із членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом |
| 10 | Містить імперативне положення, згідно з яким рішення загальних зборів про затвердження річного звіту, кошторису видатків і надходжень розмірів внесків та платежів членів ОСББ приймаються з урахуванням висновків ревізійної комісії (ревізора) чи аудитора | Перевірка й надання загальним зборам висновків щодо підготовлених правлінням проектів кошторисів, балансу, річного звіту ОСББ названі як одне з прав ревізійної комісії (ревізора) |
| 11 | Передбачене обов’язкове створення ремонтного й резервного фондів ОСББ | Передбачена можливість створення ремонтного й резервного фондів за рішенням загальних зборів |
| 12 | Установлено, що кошторис ОСББ має бути складений до 25 грудня поточного року із подальшим затвердженням на чергових загальних зборах | Чітко встановлена крайня дата затвердження кошторису — 1 січня поточного року (інше може бути встановлено загальними зборами). Допускається затвердження кошторисів на два й більше років |
Звісно, зазначеними в таблиці відмінностями зміни, яких зазнав Типовий статут, не вичерпуються. Однак наведені приклади є одними з найбільш красномовних і достатніми, аби переконатися в необхідності оновлення установчих документів ОСББ.
Чим загрожує невнесення змін до установчих документів ОСББ
Невідповідність установчих документів ОСББ Типовому статуту є порушенням норм законодавства, що може мати наслідком, зокрема, визнання установчих документів недійсними, а рішень, прийнятих на їх підставі, — неправомірними. На цьому наголосив Мінрегіонбуд у листі від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15.
Окрім того, ст. 29 Закону про ОСББ установлено: особи, винні, зокрема, в організації діяльності ОСББ із порушенням законодавства, несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність. Діяльність же ОСББ на підставі статуту, що не відповідає Типовому статуту, однозначно можна розцінювати як неналежну організацію діяльності об’єднання. Щоправда, наведена норма не встановлює конкретних санкцій, виконуючи здебільшого застерігаючу функцію.
Наголосимо: відповідальність може загрожувати не у зв’язку із самим по собі фактом невнесення змін до статуту, а в тому випадку, якщо ОСББ діятиме на підставі установчих документів, які не відповідають Типовому статуту і Закону про ОСББ. Тобто, приміром, не виконуватиметься вимога щодо підписання рішень загальних зборів кожним, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування (у результаті такі рішення суд зможе визнати недійсними). Або ж на загальні збори й надалі запрошуватимуться лише ті особи, які вступили до об’єднання в порядку, що був визначений Законом про ОСББ до внесення змін Законом № 417 (а це буде прямим порушенням прав решти співвласників і, знову ж таки, підставою для визнання рішень, прийнятих на таких загальних зборах, недійсними). Відтак радимо не ризикувати й не зволікати з узгодженням установчих документів із законодавством. Як це зробити — розповімо далі.
Порядок унесення змін до статуту ОСББ
По суті, процедура внесення змін до статуту ОСББ передбачає 3 етапи.
І. Прийняття рішення загальними зборами
Внесення змін до статуту належить до виключної компетенції вищого органу управління, яким є загальні збори співвласників ОСББ (абз. 1 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ). Тобто делегувати це повноваження ані зборам представників, ані правлінню не можна.
Важливо, що збори мають бути проведені відповідно до вимог оновленого законодавства, а не згідно з установчими документами, що не відповідають Закону про ОСББ та Типовому статуту. Адже порядок проведення загальних зборів та прийняття на них рішень зазнали істотних змін (про деякі з них ми згадали в таблиці).
Нагадаємо: запрошені на загальні збори мають бути УСІ співвласники, включаючи тих, хто не писав заяву про вступ до ОСББ. Порядок запрошення змін практично не зазнав: повідомлення про проведення установчих зборів направляється в письмовій формі та вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) не менш ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. У повідомленні слід зазначити:
- із чиєї ініціативи скликаються збори (правління чи ініціативної група з не менш як трьох співвласників);
- місце й час проведення (мають бути зручними для більшості);
- проект порядку денного (окрім унесення змін до статуту можна включити й інші нагальні питання).
Окрім того, до повідомлення доцільно додати примірник викладеного в новій редакції статуту ОСББ або ж розмістити його в загальнодоступному місці, про що зазначити в повідомленні. Таким чином, співвласники зможуть заздалегідь ознайомитися із пропонованою до затвердження новою редакцією статуту. Безпосередньо на зборах лишиться тільки її узгодити й унести бажані поправки та доповнення.
На замітку
Під час розроблення нової редакції статуту зважайте на таке: ч. 2 ст. 7 Закону про ОСББ визначає, що, окрім обов’язкових відомостей, статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Статут ОСББ затверджують на підставі Типового статуту, однак допускаються відхилення від нього за умови, якщо вони не суперечать чинному законодавству.
Зауважте: ч. 12 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено, що кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Водночас допускається встановлення статутом іншого порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Відтак, якщо в чинному статуті ОСББ обумовлений порядок підрахунку голосів за принципом «1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності», такий спосіб є цілком прийнятним, і в цій частині можна користуватися положеннями установчих документів.
З огляду на ч. 14 ст. 10 Закону про ОСББ, для прийняття рішення про внесення змін до статуту достатньо, аби за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Щоправда, чинна редакція Типового статуту (п. 8 р. ІІІ) дозволяє встановлення загальними зборами іншого порядку прийняття рішень на них. Зважаючи на важливість рішення щодо унесення змін до установчих документів, не зайвим буде на зборах обумовити й запротоколювати необхідність кваліфікованої (2/3) кількості голосів для його прийняття.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набереться кількості голосів «за» або «проти» (а найімовірніше, так і буде, адже сумнівно, що вдасться одночасно зібрати більшість, а тим паче 2/3 усіх власників), потрібно буде протягом 15 календарних днів із дати проведення загальних зборів провести письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах (детально порядок його проведення доцільно врегулювати під час загальних зборів).
Важливо
Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів ураховуються й голоси, подані співвласниками в ході проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджена наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203.
Рішення загальних зборів, зокрема, із питань унесення змін до установчих документів об’єднання, надаються співвласникам під розписку чи направляються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів (правлінням або ініціативною групою) (п. 11 р. ІІІ чинної редакції Типового статуту). Хоча такого правила Закон про ОСББ не містить (а точніше — відсилає до статуту або рішення загальних зборів), вважаємо, що надати співвласникам примірник затвердженого в новій редакції статуту (щонайменше в електронному вигляді) потрібно. Адже, окрім іншого, установчі документи встановлюють права та безпосередні обов’язки кожного з них.
ІІ. Державна реєстрація змін до статуту ОСББ
Державна реєстрація змін до статуту об’єднання здійснюється в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (ч. 15 ст. 6 Закону про ОСББ).
1 січня 2016 року Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV (далі — Закон № 755) було оновлено. У зв’язку із цим звичні правила реєстрації змін до установчих документів зазнали деяких змін.
Так, сьогодні для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі, у т.ч. змін до установчих документів юридичної особи, подаються такі документи (ч. 4 ст. 17 Закону № 755):
- заява2про державну реєстрацію змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі;
2 Форма відповідної заяви затверджена наказом Мін’юсту від 06.01.2016 р. № 15/5
- примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) рішення загальних зборів про зміни, що вносяться до Єдиного державного реєстру;
- документ про сплату адміністративного збору3;
3 Згідно із ч. 1 ст. 36 Закону № 755 у редакції від 01.01.2016 р., за державну реєстрацію змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі (окрім унесення змін до інформації про здійснення зв’язку з юридичною особою), адмінзбір стягується в розмірі 0,3 мінімальної заробітної плати. У разі подання документів в електронній формі відповідна сума буде зменшена на 25%.
- установчий документ юридичної особи в новій редакції.
Закон № 755 передбачає можливість подання зазначених документів у паперовій або електронній формі. Однак, зважаючи на те що портал електронних сервісів4, через який мають подаватися документи в електронній формі, наразі недопрацьований, а порядок його функціонування, який має бути затверджений Мін’юстом, узагалі відсутній, небезпідставно припускаємо, що на повноцінну реалізацію можливості подання документів в електронній формі найближчим часом розраховувати не варто.
4 Портал електронних сервісів — веб-сайт, організований як системне багаторівневе об’єднання різних ресурсів і сервісів для забезпечення максимального доступу до інформації та послуг у сфері державної реєстрації, ліцензування та дозвільної системи у сфері господарської діяльності (п. 11 ч. 1 ст. 1 Закону № 755 у редакції від 01.01.2016 р.).
У паперовій формі документи можуть бути подані заявником особисто або поштовим відправленням. Ми радимо зупинитися на першому варіанті. Це допоможе заощадити час на той випадок, якщо в державного реєстратора виникнуть зауваження щодо поданих документів (найчастіше такі зауваження є незначними, і дрібні недоліки можуть бути виправлені одразу). Окрім того, п. 5 ч. 1 ст. 15 Закону № 755 передбачено: у разі подання заяви про державну реєстрацію поштовим відправленням справжність підпису заявника повинна бути нотаріально засвідчена. А це – додаткові витрати.
Якщо документи подаватиме вповноважений представник ОСББ (зазвичай такою особою є голова установчих зборів, чиїм підписом скріплений статут ОСББ) особисто, державному реєстратору має бути пред’явлений паспорт громадянина України (або паспортний документ іноземця, або посвідчення особи без громадянства, або посвідка на постійне чи тимчасове проживання). Якщо документи подаватиме інша особа, додатково знадобиться довіреність або її нотаріально засвідчена копія (ч. 2 ст. 14 Закону № 755).
Документи в паперовій формі приймаються за описом, примірник якого в день їх надходження видається заявнику з відміткою про дату їх отримання та кодом доступу5 в той спосіб, відповідно до якого були подані документи.
5 Код доступу — унікальна цифрова послідовність кількістю від 6 до 12 символів, що генерується в автоматичному режимі та використовується для доступу до результатів розгляду документів через портал електронних сервісів юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців і громадських формувань (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 755).
Розгляд поданих документів щодо юридичних осіб здійснюється протягом 24 годин після їх надходження, окрім вихідних і святкових днів (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закону № 755). Після проведення реєстраційної дії держреєстратор зобов’язаний буде сформувати й оприлюднити на порталі електронних сервісів6 виписку, результати надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації та установчі документи юридичної особи (п. 9 ч. 2 ст. 25 Закону № 755). Примірники установчих документів у паперовій формі за результатами проведення держреєстрації змін, як це було передбачено раніше, наразі не надаються.
6 Згідно з пп. 2 п. 3 наказу Мін`юсту від 06.01.2016 р. № 15/5 до впровадження функціонування порталу електронних сервісів оприлюднення установчих документів юридичної особи здійснюється на веб-сайті Міністерства юстиції України.
Зауважте: із 1 січня 2016 року суб’єктами державної реєстрації в разі держреєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців є:
- виконавчі органи сільських, селищних і міських рад7;
7 Набувають повноважень із державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців у разі прийняття відповідною радою такого рішення.
- Київська та Севастопольська міські, районні, районні в містах Києві та Севастополі державні адміністрації;
- нотаріуси;
- акредитовані суб’єкти8.
8 Акредитованим суб’єктом може бути юридична особа публічного права, у трудових відносинах із якою перебуває не менше 3-х державних реєстраторів і яка до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації уклала:
– договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми в тисячу мінімальних розмірів заробітної плати, установленої законом на 1 січня календарного року;
– договір з іншим суб’єктом державної реєстрації та/або нотаріусом (у разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття й видачі документів у сфері державної реєстрації).
Акредитація суб’єктів і моніторинг відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції України в порядку, установленому Кабінетом Міністрів України.
ІІІ. Повідомлення податкових органів про внесення змін
Після внесення змін до cтатуту ОСББ зобов’язане в 10-денний строк після їх реєстрації подати до податкового органу за його місцезнаходженням оновлений Статут і заяву за формою № 1-ОПП із позначкою «Зміни».
Неподання в належні строки зазначених вище документів загрожує накладенням штрафу (п. 117.1 ПКУ). Для юридичних осіб він передбачений у розмірі 510 грн (а в разі повторного протягом року притягнення до відповідальності за відповідною статтею — 1020 грн).
На цьому процедура державної реєстрації внесення змін до статуту ОСББ і процедура оновлення установчих документів загалом завершена.
Основний нормативно-правовий акт, що регулює процедуру проведення державної реєстрації змін до установчих документів юридичних осіб, — це Закон України „Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань” від 15.05.2003 р. № 755-IV (далі — Закон про держреєстрацію). Пунктом 7 ч. 1 ст. 27 Закону про держреєстрацію передбачено, що подання документів із порушенням установленого законодавством строку для їх подання є самостійною підставою для зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації. За наявності такої підстави держреєстратор повідомляє про це заявника та надає можливість усунути такий недолік, а в іншому разі — відмовляє в державній реєстрації.
Водночас норми Закону про держреєстрацію не встановлюють конкретних строків, протягом яких ті чи інші документи, необхідні для подання з метою вчинення тієї чи іншої реєстраційної дії, є чинними. Отже, відповідь на питання — який «строк чинності» мають рішення загальних зборів ОСББ? — слід шукати в інших законодавчих актах.
