Взносы ОСМД (ОСББ)

Взносы ОСМД (ОСББ)

Пожалуй, каждого жителя многоэтажек, в которых создается ОСМД, и в тех, где ОСМД уже создано, интересуют вопросы: сколько же теперь нужно будет платить за квартиру? какие будут взносы ОСББ (ОСМД) на 1 кв. м? как их определить?

 

Но перед тем, как ответить на эти вопросы, дадим некоторые разъяснения.

 

Во-первых, ОСМД не предоставляет совладельцам никаких услуг, в т.ч. жилищно-коммунальных (согласно письму Минрегионстроя от 26.04.2011 г. № 7/15-4687), в том смысле, что ОСМД не является и не может быть исполнителем услуг в отношениях с совладельцами. Дело в том, что «предоставление услуг» подразумевает получение прибыли от хозяйственной деятельности, а ОСМД, согласно ст.4 Закона об ОСМД: «создается как непредпринимательское общество«, имеет статус неприбыльной организации и не имеет целью получение прибыли. ОСМД только собирает и аккумулирует средства совладельцев, оплачивает общие расходы (в том числе на содержание дома и придомовой территории), которые ОСМД осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой. Поэтому совладельцы платят “квартплату” ОСББ (ОСМД) не за услуги, а взносы на возмещение расходов на управление домом.

 

Во-вторых, согласно ст. 22 Закона об ОСМД (Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III), для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в этом доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и отопления, вывоз отходов, объединения совладельцев, приняв соответствующее решение на общем собрании, можно пойти двумя путями:

  1. Определить управителя, исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг, с которыми все совладельцы заключают соответствующие договоры.
  2. Удовлетворять эти цели самостоятельно путем самообеспечения.

Итак, в зависимости от выбранной формы управления стоимость содержания дома может определяться по-разному.

 

Формы управления домом и тарифы ОСББ (ОСМД) (взносы)

 

В случае привлечения стороннего управителя, стоимость его услуг будет состоять из стоимости услуг по содержанию дома и вознаграждения управителя. Причем, тариф на услугу по содержанию дома и придомовой территории может рассчитываться управителем в соответствии с постановлением КМУ от 01.06.2011 г. № 869 (с изменениями, внесенными Постановлением КМУ от 17.07.2015 №515), этим обеспечивается прозрачность его составляющих и экономическая обоснованность. А вот размер вознаграждения управителя никакими нормативными документами не регулируется. Напротив, в ст. 11 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» от 14.05.2015 № 417-VIII, сказано, что “вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.» Исходя из этого, можно сделать вывод , что размер вознаграждения управителя никак не рассчитывается, а определяется исключительно на уровне договоренностей между ОСМД и управителем.

 

В случае же принятия решения совладельцами про самостоятельное управление домом, очевидно, что для этого необходимы значительно меньшие расходы на содержание, поскольку ОСМД, в отличие от управляющей компании, не продает совладельцам своих услуг, и не имеет цели получить прибыли, а является лишь формой самоорганизации совладельцев. Кроме того, при такой форме правления, также очевидна большая прозрачность деятельности ОСМД. Согласно ст.2 нового Закона «Про житлово-комунальні послуги» от 09.11.2017 №2189: «Не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку при забезпеченні потреб співвласників шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

 

Это означает, что те объединения, которые собственными силами осуществляют содержание дома и придомовой территории, собственно, сами и устанавливают размер тарифа ОСББ (ОСМД) (взносов/платежей) на содержание дома и придомовой территории. Но для определения экономически обоснованного размера и прозрачного состав таких взносов (платежей), необходимо исходить из размера расходов на содержание дома и придомовой территории, в первую очередь зависит от состава работ и услуг, которые выберут сами совладельцы многоквартирного дома.

 

Поэтому, при определении состава затрат на содержание дома и придомовой территории, следует руководствоваться Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий (приказ Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 года №76).

 

Правила определяют порядок предоставления следующих услуг по содержанию домов и придомовых территорий:

  • обеспечение нормального функционирования жилых зданий и придомовых территорий в течение всего периода их использования по назначению;
  • проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию, текущему и капитальному ремонту, реконструкции жилых домов и придомовых территорий.

 

С целью обеспечения единого подхода к процессу содержания многоквартирных домов и придомовых территорий, и расчета затрат на такое содержание, проведение текущего ремонта и технического переоснащения общего имущества, Минрегионом определен примерный перечень составляющих услуг по управлению многоквартирным домом, в который входят 15 услуг (работ) и вознаграждение управителя. Этот перечень указан в приложении 1 в Порядке проведения конкурса по назначению управителя многоквартирного дома, что утвержден приказом Минрегионстроя от 13 июня 2016 № 150, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 24 июня 2016 под № 893/29023.

Для ОСМД, которые сами рассчитывают стоимость содержания своего дома, этот перечень не является обязательным для исполнения, однако он важен с точки зрения формирования сметы и предвидения в нем соответствующих статей расходов при расчете взноса (“квартплаты”) ОСББ (ОСМД). Указанный примерный перечень услуг (работ) является обеспечивающим надлежащее санитарно-гигиеническое, противопожарное, техническое состояние дома и придомовой территории, то есть это тот перечень действий, которые необходимо совершать для обеспечения надлежащего содержания дома, согласно Правил (приказ №76).

Примерный перечень составляющих услуг по управлению многоквартирным домом

Содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, в том числе:

  1. уборка придомовой территории;
  2. уборка лестничных клеток;
  3. уборка подвалов, технических этажей и кровли;
  4. техническое обслуживание лифтов (при наличии);
  5. обслуживание систем диспетчеризации (при наличии);
  6. техническое обслуживание внутридомовых систем:
  • горячего водоснабжения;
  • холодного водоснабжения;
  • водоотведения;
  • теплоснабжения;
  • ливневой канализации;
    1. дератизация;
    2. дезинсекция;
    3. обслуживание дымовых и вентиляционных каналов;
    4. техническое обслуживание сетей электроснабжения и электрооборудования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем (при их наличии);
    5. уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

  1. текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации, технических устройств домов и элементов внешнего благоустройства, расположенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок);
  2. текущий ремонт сетей электроснабжения и электрооборудования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем (при их наличии).
  3. Оплата услуг по энергоснабжению общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
  4. освещение мест общего пользования, подвалов и подкачки воды;
  5. энергоснабжение лифтов (при наличии).

Вознаграждение управителя.

Во избежание недоразумений, при расчете расходов, связанных с содержанием дома, для определения размера взноса ОСББ (ОСМД), будет целесообразно пользоваться формулами, которые предусмотрены Порядком формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, и придомовых территорий, что утвержден постановлением КМУ от 1 июня 2011 г. № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги».

 

Также, при проведении расчета расходов на оплату труда работников по обслуживанию здания, следует использовать Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.12.2013 № 603 «Про затвердження Норм часу та матеріально-технічних ресурсів, норм обслуговування для робітників при утриманні будинків, споруд і прибудинкових територій». Заказать расчет тарифа (взноса) ОСББ (ОСМД) можно здесь

 

При использовании труда наемного персонала, к стоимости содержания дома будут включены суммы их заработной платы и соответствующих отчислений и налогов, предусмотренных действующим законодательством Украины (единый социальный взнос, налог на доходы физических лиц, военный сбор).

 

Об особенностях расчета затрат отдельных составляющих услуг по управлению многоквартирным домом

Техническое обслуживание лифтов и систем диспетчеризации

 

Механизм определения стоимости технического обслуживания лифтов и систем диспетчеризации в жилых домах определен Порядком установления стоимости технического обслуживания лифтов и систем диспетчеризации, который утвержден приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 9 ноября 2006 № 369, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 22.12 .2006 с № 1344/13218.

 

Действие этого Порядка распространяется на субъектов хозяйствования всех форм собственности, выполняющих работы по техническому обслуживанию лифтов и систем диспетчеризации.

 

Что касается возмещения расходов на обслуживание лифтов, то можно сказать следующее: еще несколько лет назад это был очень спорный вопрос и предприятия ЖКХ, и местные органы власти по-разному толковали требования Постановления КМУ №869. Некоторые утверждали отдельный тариф для 1 этажа домов, в котором не учитывались расходы на техническое обслуживание лифтов и систем диспетчеризации. Но, на сегодняшний день можно четко утверждать, исходя из определения «общего имущества многоквартирного дома» (статья 1 Закона Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») и учитывая требования Гражданского кодекса Украины (статьи 322, 369, 382), что расходы по техническому обслуживанию лифтов и систем диспетчеризации должны возмещать все совладельцы многоквартирного дома (владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме).

 

Техническое обслуживание внутридомовых систем

Расходы по техническому обслуживанию внутридомовых систем (системы горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, централизованного отопления, ливневой канализации) определяются по каждой инженерной системе отдельно.

 

В случае выполнения работ по техническому обслуживанию внутридомовых систем субподрядным способом, расходы определяются согласно договорам, заключенным между управителем и субподрядчиками.

 

Текущий ремонт

Расходы по проведению текущего ремонта конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации, технических устройств домов и элементов внешнего благоустройства, расположенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок) определяются с учетом сметной стоимости каждого вида работ в соответствии с государственными строительными нормами и правилами, стандартами (в случае отсутствия норм на отдельные строительные работы в государственных строительных нормах и правилах, стоимость каждого вида работ определяется калькуляцией, разработанной исполнителем работ).

 

Отдельно следует обратить внимание, что расчет расходов должен осуществляться на основе технических данных, которые, в частности, указаны в техническом паспорте дома. Если в техническом паспорте жилого дома не отражены и/или не исправлены площади, необходимые для расчета, то, по мнению Минрегиона, могут применяются площади, указанные в актах, составленных по результатам проведенных обмеров жилого дома. Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий (приказ № 76), технический паспорт на многоквартирный (многоэтажный) жилой дом включен в состав технической документации постоянного хранения.

 

Пунктом 1.2.1 этих Правил установлено, что техническая документация корректируется по мере изменения технического состояния дома, переоценки основных фондов, проведения его капитального ремонта или реконструкции, переоборудования, перепланировки и изменения целевого назначения здания, квартиры (комнаты).

 

Касательно социальной защиты граждан

Постановлением Кабинета Министров Украины № 1022 от 28.12.2016 года утвержден Порядок определения предельного размера расходов на оплату услуги по управлению многоквартирным домом, на основании которого предоставляются субсидии населению.

 

Этот Порядок определяет механизм расчета предельного размера расходов на оплату услуги по управлению многоквартирным домом, расходов на управление многоквартирным домом, на основании которого предоставляются для населения субсидии на “квартплату” ОСББ (ОСМД) для возмещения таких расходов.

 

Действие этого Порядка распространяется как на управителей многоквартирными домами, объединения совладельцев многоквартирного дома, жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, граждан, проживающих в многоквартирных домах, общежитиях, так и на граждан которые оплачивают услугу по управлению многоквартирным домом по соответствующим ценам или возмещают расходы на управление многоквартирным домом в соответствии с утвержденными в установленном порядке взносами/платежами.

 

Гражданам, проживающим в многоквартирных домах и общежитиях, в которых созданы объединения совладельцев, в многоквартирных домах кооперативов, субсидии для возмещения расходов на управление многоквартирным домом предоставляются исходя из размера взносов/платежей на управление многоквартирным домом, но не более предельного размера расходов, определенного в соответствии с Порядком.

 

Предельный размер расходов определяется по формуле:

Взносы ОСМД (ОСББ)

где

Рпред — предельный размер расходов, гривен за 1 кв. метр;

ЗПмин — законодательно установленный размер минимальной заработной платы на соответствующую дату, гривен;

0,1 — коэффициент среднего по Украине размера расходов домохозяйств на содержание жилья;

48,87 — средний размер общей площади жилья на одно домохозяйство получателей субсидий в многоквартирных домах, кв. метров.

 

Несложно рассчитать, что с 01 января 2018 года, при минимальной заработной плате 3723 грн., предельный размер расходов, исходя из которого предоставляются субсидии, будет составлять:

 

(3723 х 0,1)/48,87 = 7.62 грн на 1 кв. метр

 

Итак, какой бы вариант формы управления многоквартирным домом не выбрали совладельцы, они всегда имеют право влиять на стоимость содержания своего дома.

 

Кроме того, в любой момент можно принять решение об изменении формы управления домом, если не будет устраивать качество его содержания.

0 Комментариев

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*