Создание ОСББ: порядок и необходимые документы для регистрации

Создание ОСББ: порядок и необходимые документы для регистрации

Как создать Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)

Как создать ОСББ (ОСМД)? C чего начать создание ОСББ (ОСМД)? и Что для этого делать? — такие вопросы возникают у тех, кто решил создать ОСМД в своем доме. Что ж, попробуем дать простые и понятные ответы на эти вопросы.

В целом, создание ОСББ (ОСМД) является достаточно простым процессом, но все же некоторые сложности имеют место быть. Да, придется изучить нормативно-правовые документы, которыми регулируется создание ОСББ (ОСМД) и его функционирование, а иногда придется столкнуться с противодействием некоторых «враждебно» настроенных жителей. Поэтому, ниже рассмотрим, как со всем этим справиться и предоставим необходимые ссылки на законодательную базу.

Порядок создания ОСМД определен Законом Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» от 29.11.2001 № 2866-III (далее — Закон об ОСМД).

Согласно этого Порядка, в процессе создания ОСМД можно выделить следующие этапы:

  1. создание «инициативной группы»
  2. составления перечня собственников
  3. подготовка Устава ОСМД
  4. созыв учредительного собрания
  5. проведение учредительного собрания
  6. письменный опрос (если необходимо)
  7. избрание правления ОСМД
  8. государственная регистрация ОСМД

Следует отметить, что для новостроек в ст.6 Закона об ОСМД указано следующее: «Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.» То есть, регистрация ОСМД в новостройках возможна только после того, как большинство квартир (и нежилых помещений) будет продано и оформлено право собственности на них.

Рассмотрим каждый этап про то, как создать ОСББ (ОСМД), более детально.

Создание «инициативной группы»

Создание и регистрация ОСББ (ОСМД) начинается с создания так называемой «инициативной группы», которая состоит минимум из трех владельцев жилых и/или нежилых помещений дома (ст.6 Закона об ОСМД), максимальное количество членов группы не регламентируется. Под «нежилыми помещениями» подразумеваются выведенные из жилого фонда квартиры или другие нежилые помещения, которые не являются местами общего пользования.

«Инициативная группа» выполняет подготовительную работу, готовит Устав, созывает и проводит учредительное собрание. Иначе говоря, «инициативная группа» и занимается созданием ОСМД. То есть, чем эффективнее работает «группа» — тем больше шансов, что ОСМД все же будет создано, а процедурные этапы пройдут с наименьшими проблемами. А потому, в состав группы следует включить наиболее инициативных и энергичных людей из числа совладельцев дома.

В состав «инициативной группы» могут входить только сами владельцы квартир и нежилых помещений. Квартиросъемщики (арендаторы нежилых помещений) могут быть включены в состав «инициативной группы» на основании соответствующей доверенности выданной им собственником квартиры (нежилого помещения). Создание «инициативной группы» утверждается протоколом о ее образовании, он необходим для начала работы группы.

Перечень совладельцев

Инициативная группа начинает свою работу по составлению перечня владельцев всех жилых и нежилых помещений дома. Также в этом списке должна быть указана их общая площадь. Такой перечень необходим для организации и проведения учредительных собраний, так как в учредительном собрании имеют право принимать участие именно владельцы, а не просто люди, которые прописаны по данному адресу, за исключением случаев, когда владелец выдал доверенность на совершение таких действий своему представителю на учредительном собрании. Но опять же, для того чтобы владелец квартиры (нежилого помещения) направил своего представителя на учредительное собрание — его (собственника) необходимо известить о проведении такого собрания. Итак, необходимой является информация именно о владельцах квартир и нежилых помещений дома.

Такую информацию можно получить, обратившись с соответствующим запросом в Департамент жилищно-коммунального хозяйства, БТИ или в соответствующий отдел государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Запрос подается в письменной форме. Бланк заявления и требования к его оформлению выложены на сайте Министерства юстиции. Не будет лишним провести поквартирный обход для уточнения информации о совладельцах.

Подготовка Устава ОСМД

Совместно с составлением перечня совладельцев дома, инициативная группа занимается подготовкой проекта Устава ОСМД. Основные условия, которые должны быть в Уставе изложены в Типовом Уставе ОСМД. То есть, Типовой Устав можно взять за основу Устава ОСМД. Но не стоит использовать Типовой Устав в неизменном виде. Законодательством, также не запрещено создание собственного Устава, но для этого нужно привлекать специалистов в юридической сфере и учитывать особенности ситуации в каждом конкретном доме (состояние дома, придомовой территории, отношения между совладельцами). Поэтому каким путем пойти — решать Вам.

Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома и Типовой договор между собственниками жилых и нежилых помещений, и управляющим утвержден приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141 (текущая редакция от 06.11.2015). Скачать Типовой устав и Типовой договор можно здесь https://osbb365.com/ua/korisna-informatsiya/download/.

Созыв учредительного собрания

Далее следует созыв учредительного собрания. Созыв происходит путем направления специального уведомления о проведении учредительного собрания всем совладельцам дома согласно перечню. Извещение выполняется в письменном виде и вручается каждому совладельцу лично под расписку или направляется заказным письмом не позднее, чем за 14 дней до проведения учредительного собрания.

 

Законодательством не предусмотрено утвержденной формы уведомления о проведении учредительного собрания, а следовательно, оно имеет произвольную форму, но в нем должна быть указана такая обязательная информация:

  • по чьей инициативе созывается собрание;
  • место и время проведения (выбираются удобными для большинства совладельцев, как правило во дворе дома);
  • проект повестки дня;

Пример оформления извещения можно скачать здесь.

Следует отметить, что извещение необходимо направить обязательно каждому совладельцу, как того требует абзац 4 ст.6 Закона об ОСМД. Если такое извещение направлено не всем совладельцам дома, это может быть основанием для обжалования в суде результатов собрания и государственной регистрации ОСМД.

 

Поэтому, рекомендуем в случае отказа некоторых совладельцев от получения уведомления лично, или в случае изменения места жительства, отправлять сообщения о проведении учредительного собрания заказным письмом, почтовые чеки об отправке таких писем следует сохранить. На всякий случай, для перестраховки, можно подать объявление в местную газету и расклеить объявления на подъездах. В этом случае никто не сможет отрицать того, что созыв состоялся согласно Закона.

 

Изменение повестки дня учредительного собрания после того, как сообщение о проведении собрания было направлено совладельцам, также может быть основанием для обращения в суд. Поэтому, если все-таки повестка дня была изменена, следует повторно направить сообщение совладельцам (с изменениями).

Проведение учредительного собрания

Собственно, проведение учредительного собрания является наиболее значимым в процессе создания ОСМД. Именно на нем принимается решение о создании или не создании ОСМД. И если решение о создании ОСМД не будет принято, значит, все что было сделано до собрания — бесполезно. Поэтому подготовку к собранию следует проводить очень тщательно. Но кроме вышеперечисленных этапов (составления перечня совладельцев и проекта Устава), следует провести полноценную агитационную работу среди совладельцев дома, чтобы убедить в целесообразности ОСМД тех, кто еще не определилвя с собственной позицией, и, если удастся, то перетянуть на свою сторону тех, кто против создания объединения. Для этого следует провести несколько встреч с совладельцами еще до собрания.

Итак, 14 дней спустя после созыва, в указанный день проводится учредительное собрание. В начале собрания избирается председатель, который и ведет собрание. Председатель собрания избирается всеобщим голосованием из числа присутствующих совладельцев (их представителей). Из числа присутствующих, также можно выбрать секретаря собрания, который ведет протокол. Если собрание проводится без секретаря, протокол ведет председатель собрания. Форма протокола собрания совладельцев многоквартирного дома, утвержденная приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 № 203. Скачать форму протокола собрания можно здесь .

Собрание проводится в соответствии с повесткой дня. Для подсчета голосов из числа присутствующих, может быть также выбрана счетная комиссия (обычно в количестве трех человек).

Количество голосов, которым обладает каждый из совладельцев при голосовании на собрании, определяется пропорционально доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Например: общая площадь дома 3040 кв. м,  господину Петру принадлежит квартира, в этом доме, общей площадью 76 кв. м, следовательно доля голосов господина Петра на собрании составит: 76/3040 * 100% = 2,5%. Таким образом, господин Петр на учредительном собрании будет иметь 2,5% голосов.

Но, если одно лицо является владельцем нескольких квартир и/или нежилых помещений (или одной большой квартиры/нежилого помещения), общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех помещений (жилых и нежилых) дома, то в таком случае, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которыми он владеет.

Во избежание недоразумений при подсчете голосов, перед началом собрания, следует объяснить присутствующим принцип определения количества голосов каждого совладельца (его представителя) при голосовании.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% общего количества голосов совладельцев (подчеркиваем — именно всех голосов в доме, а не только тех совладельцев, присутствующих на собрании).

Результаты голосования заносятся в протокол собрания и утверждается подписью каждого, кто проголосовал.

Также, в случае принятия решения о создании ОСМД, на собрании следует выбрать лицо из числа присутствующих и уполномочить его проводить государственную регистрацию ОСМД. Обычно это председатель собрания или кто-то из инициативной группы.

Письменный опрос

Если в результате голосования, решение нельзя считать принятым, то есть, ни один из вариантов «за» или «против» не набрал более 50% голосов, то в таком случае, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали.

На проведение опроса отводится 15 дней с даты проведения учредительного собрания. Голоса, которые были отданы при голосовании на собрании, также учитываются. Таким образом, нет необходимости опрашивать всех совладельцев, если их сложно найти или они не идут на контакт — достаточно лишь набрать более 50% голосов. Но если за этот 15-дневный срок, не удалось набрать необходимого количества голосов «за» (более 50%) — решение считается непринятым.

Опрос проходит в виде собственноручного заполнения опросного листа непосредственно самим владельцем квартиры (нежилого помещения) или его представителем. В опросном листе должен быть указан четко сформулированный вопрос, по которому проводится опрос, он не должен иметь никаких других толкований. Совладелец (или его представитель) вписывает в опросный лист: дату проведения опроса, Ф.И.О. совладельца, право собственности, номер квартиры или нежилого помещения, общую площадь, если опросный лист заполняет представитель — документ, подтверждающий его полномочия, ответ совладельца (представителя) — «за»/»против»/»воздержался». Опросный лист подписывает совладелец (представитель) и лицо, проводившее опрос.

Результаты опроса вносятся в протокол собрания, опросные листы нумеруются и подшиваются к протоколу, они являются неотъемлемой его частью.

Правление ОСМД

Согласно ст.10 Закона об ОСМД, правление является исполнительным органом объединения и избирается для управления текущей деятельностью ОСМД. Полномочия правления определены той же ст.10 Закона об ОСМД (более подробно о правлении ОСМД описано в этой статье «Правление ОСМД»).

 

Правление состоит из председателя и членов правления. Председатель правления избирается общим собранием и его избрание является обязательным. А вот количество членов правления не регламентируется и только совладельцы, на общем собрании решают сколько членов правления должно быть избрано и стоит ли их выбирать вообще.

 

Установление срока полномочий председателя и членов правления, их прекращения, и переизбрание осуществляется на общем собрании совладельцев.

 

Поэтому, на учредительном собрании следует также сразу выбрать правление (как минимум председателя), ему можно будет поручить осуществление государственной регистрации ОСМД.

 

Государственная регистрация ОСББ (ОСМД)

И наконец, после проведения собрания, можно переходить к финальному этапу создания ОСМД — государственной регистрации объединения совладельцев многоэтажных домов. Именно со дня государственной регистрации ОСМД считается созданным.

На сегодняшний день государственная регистрация ОСББ (ОСМД) ничем не отличается от государственной регистрации юридического лица. Для этого, уполномоченному лицу следует посетить государственного регистратора, и подать ему соответствующие документы.

Документы для регистрации ОСМД (ОСББ)

Для юридического оформления ОСМД (ОСББ) государственному регистратору необходимо подать следующие документы:

  • Устав ОСМД (2 экземпляра, прошиты, пронумерованы и опечатаны);
  • Протокол учредительного собрания (оригинал или нотариально заверенная копия в 2 экземплярах и опросные листы (при наличии), которые должны быть пронумерованы и подшиты к этому протоколу);
  • Заявление о государственной регистрации. Форма Заявления о государственной регистрации утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 6 января 2016 № 15/5.

Все! Создание ОСМД завершено! В этой статье мы пытались, как можно лучше объяснить как создать ОСББ (ОСМД). Если остались какие-то вопросы, на которые мы не ответили в этой статье или возникли новые — пишите нам на e-mail: [email protected] или через форму обратной cвязи.

P.S. Предыдущий балансодержатель (ЖЭК либо соответствующий орган власти) или управляющий, должен передать новосозданному ОСМД всю техническую документацию дома. Это может быть технический паспорт дома, поэтажные планы и тому подобное. Если же такие документы отсутствуют — предыдущий балансодержатель обязан, за свой счет, восстановить их в течение 6 месяцев после госрегистрации ОСМД.

0 Комментариев

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Заказать звонок
+
Жду звонка!