Голосование на общем собрании ОСМД (определение количества независимых голосов)

Голосование на общем собрании ОСМД (определение количества независимых голосов)

Статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2011 г.. № 2866-III установлены следующие правила принятия решений общим собранием совладельцев:

1) решение об определении перечня и размеров взносов и платежей совладельцев, порядок управления и пользования общим имуществом, передача в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества, а также о реконструкции и капитальный ремонт многоквартирного дома или возведение хозяйственных построек считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей от общего числа всех совладельцев, а в случае если уставом не предусмотрено принятие таких решений, — большинством голосов;

2) по другим вопросам решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества совладельцев.

Этим же Законом установлено правило подсчета голосов, согласно которому каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Если один человек является владельцем квартир (квартиры) и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Уставом объединения может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу на общем собрании.

Однако менять Уставом порядок по минимальному количеству голосов, при которых решение считается принятым нельзя.

Один из насущных вопросов, с которым сталкиваются совладельцы многоквартирного дома, которые решили создать ОСМД, — порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу. В статье рассмотрим наиболее типичные ситуации, которые могут вызвать сложности при реализации процедуры голосования на собрании

Для тех, кто все еще находится в раздумьях о целесообразности создания ОСМД, не сталкивался с процедурой голосования на практике и знакомится с этой темой впервые, начнем с того, что выясним общие принципы подсчета голосов, предусмотренных законодателем.

Для этого следует обратиться в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г.. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД), ч. 7 ст. 6 и ч. 12 ст. 10 которым определено следующее: по общему правилу каждый совладелец (его представитель) при голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Реализовать предложенный законодателем механизм голосования на практике можно в несколько способов, среди которых наиболее удобными являются:

  1. Размер общей площади всех квартир и нежилых помещений дома рассматривать как максимальное количество голосов, которые совладельцы смогут отдать на собрании.

Пример

Если общая площадь квартир и нежилых помещений дома составляет 2000 квадратных метров, единоличный собственник квартиры площадью 50 квадратных метров будет обладать 50 голосами, единоличном владельцу квартиры площадью 80 квадратных метров будет принадлежать 80 голосов и тому подобное. Соответственно, при обычных условиях (если общим собранием не будет установлено иного порядка принятия решений) решение будет считаться принятым, если за него проголосуют совладельцы, которые в совокупности владеют помещениями в доме, общая площадь которых превышает 1000 квадратных метров.

  1. Размер общей площади всех квартир и нежилых помещений дома приравнять к 100% голосов совладельцев.

Пример

Если общая площадь квартир и нежилых помещений дома составит 2000 квадратных метров, единоличный собственник квартиры площадью 50 квадратных метров будет обладать 2,5% голосов, единоличном владельцу квартиры площадью 80 квадратных метров будет принадлежать 4% голосов и тому подобное.

На заметку

Наряду с общим порядком голосования законодатель выделил исключительную ситуацию. Так, ч. 8 ст. 6 и ч. 12 ст. 10 Закона об ОСМД предусмотрено: если один человек является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности. Соответствующая норма исключает ситуацию, при которой собственники помещений, площадь которых превышает половину от общей, имели бы возможность управлять домом единолично. Ведь именно так могло бы быть в случае, если бы голоса распределялись пропорционально размерам жилья (или нежилой недвижимости) и при этом жильцы дома не отступали бы от положений Закона об ОСМД в части определения количества голосов, необходимого для принятия решений на общем собрании.

В общем предусмотренный Законом о ОСМД порядок определения количества голосов вполне логично, доступным для понимания и, что важно, справедливым.

В то же время когда дело доходит непосредственно до голосования, становится очевидным: прописан законодателем механизм дает ответы совсем не на все вопросы, которые могут возникнуть у совладельцев на практике.

Как делить право голоса, если совладельцев одной квартиры несколько

Самая распространенная ситуация, с которой можно столкнуться при принятии решений на собраниях, — квартира или нежилое помещение принадлежит нескольким  на праве общей собственности. Давайте выясним, как следует подсчитывать голоса в таком случае.

Сразу же отметим: утверждать, что законодатель упустил такой вариант с поля зрения, было бы несправедливо. В частности, ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г.. № 417-VIII (далее — Закон № 417) предусмотрено: если квартира или нежилое помещение принадлежит более чем одному совладельцу, реализация прав и выполнения обязанностей совладельцами квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности. Иначе говоря, закон № 417 отсылает нас к общим положениям гражданского закон гражданского законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 355 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), общая собственность бывает двух видов: общая долевая и общая совместная.

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является совместной долевой собственностью (ч. 1 ст. 356 ГКУ). Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество должны содержаться сведения о размере доли в праве общей собственности каждого из совладельцев. Обладая соответствующей информацией, рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из совладельцев квартиры (нежилого помещения), несложно.

Пример

Если общая площадь квартиры составляет 60 квадратных метров, а ее владельцами являются 2 человека с долями в праве общей собственности размером 1/3 и 2/3, каждому из совладельцев жилья принадлежать количество голосов, пропорциональное 20 и 40 квадратным метрам площади соответственно.

Заметим: в практике многих совладельцев, которые владеют недвижимостью на праве общей долевой собственности, интересует, может ли владелец одной из долей голосовать на собрании без согласия собственника другой части? Но могут совладельцы одного помещения отдать голоса за противоположные решения? Появляются подобные вопросы прежде всего в контексте ч. +1 ст. 358 ГКУ, которой предусмотрено, что право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Формулировка этой нормы вполне может сбить с толку и натолкнуть на мысль, что реализовать собственное право голоса на общем собрании один из собственников без согласия другого не в состоянии. Впрочем, это не совсем так. Если обратиться к общим положениям о праве собственности, в частности, ст. 319 ГКУ, то видим, что:

  • собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на собственному усмотрению;
  • собственник вправе совершать в отношении собственного имущества любые действия, не противоречащие закону;
  • всем владельцам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав;
  • собственник не может использовать право собственности во вред, в частности, правам, свободам и достоинству граждан.

Конечно, режим общей долевой собственности ограничивает каждого из совладельцев, однако общие принципы остаются незыблемыми: ни один из владельцев совместного помещения не может ограничить другого в реализации собственных законных прав. В случае если владелец одной из долей в любой способ препятствует другому владельцу свободно.

Существует альтернатива законодательного порядка определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу

Очевидно, что предложенный в ч. 7 ст. 6 Закона об ОСМД механизм распределения голосов, согласно которому каждый совладелец во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное принадлежащей ему площади помещения, точно способен учесть интересы каждого из совладельцев многоквартирного дома. Однако, не желая каждый раз на общем собрании управляться в арифметике, тасуя размеры площадей, которой обладают каждый, кто проголосовал при принятии решения, довольно распространенным среди совладельцев вопрос о возможности ввести собственный способ распределения и подсчета голосов.

На этапе создания ОСМД, к сожалению, законодатель не оставил поля для маневра. Поэтому учтите, что, созывая учредительное собрание, следует позаботиться, чтобы присутствовала полная и достоверная информация об общей площади всех квартир и нежилых помещений, а также обо всех собственниках и размерах причитающейся им площади объектов недвижимости. Для этого собственникам помещений в многоквартирном доме на учредительном собрании следует предъявить информационную справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или правоустанавливающие документы, а именно: нотариально удостоверенный договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, решение суда и тому подобное.

Впрочем, есть и хорошая новость. Так, ч. 13 ст. 10 Закона об ОСМД предусмотрено, что статутом объединения может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу на общем собрании.

На практике совладельцы охотно пользуются предоставленной им возможностью и чаще всего обусловливают в уставе порядок подсчета голосов по принципу:

«1 квартира = 1 голос».

Бесспорно, распределение голосов таким образом является самым простым. Впрочем следует учесть: если квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, во время голосования каждая из таких лиц сможет распорядиться лишь частью голоса, пропорциональной доле жилья, владельцем которой он является. Так, если лицо владеет половиной жилья, на общем собрании она может отдать лишь 1/2 голоса.

Нередко совладельцы в подобных случаях определяют «ответственного»: лицо из числа владельцев квартиры для голосования на собрании «за всех». В связи с этим обратим внимание на следующее.

Фактически ситуация, когда один из совладельцев квартиры (нежилого помещения) отдает на собрании голос других совладельцев, является воплощением классических отношений представительства. В то же время ч. 1 ст. 1 Закона об ОСМД четко определено: представитель совладельца – физическое или юридическое лицо, который на основании договора или закона имеет право представлять интересы совладельца. Под договором в таком случае обычно (но не исключительно) имеется в виду договор поручения, на основании которого выдается доверенность.

Согласно ч. 5 ст. 245 ГКУ, доверенность на право участия и голосования на общем собрании, выданная физическим лицом, удостоверяется в порядке, определенном законодательством.

На практике к удостоверению доверенностей в нотариальном порядке совладельцы прибегают неохотно, в основном обращаясь с такой целью к председателю правления ОСМД. В связи с этим считаем необходимым предостеречь: в случае если по каким-то причинам результаты голосования будут обжалованы в судебном порядке, служители Фемиды могут иметь возражения против такого способа удостоверения доверенностей. Так, например, Апелляционный суд города Киева постановлением от 01.03.2016 г.. В деле № 760/27672/15-ц признал обоснованным и оставил без изменений решение Соломенского районного суда города Киева от 12.10.2015 г.. В деле № 760/27672 /14-ц.В последнем суд пришёл к выводу, что доверенности, удостоверенные исполняющим обязанности председателя правления ОСМД, не соответствуют форме, определенной действующим законодательством. Так же выступил против удостоверение доверенности председателем правления ОСМД Артемовский городской суд в решении от 31.03.2016 г. в деле № 219/2524/16-ц. Правда, в последнем случае аргументацией в пользу позиции суда послужил, в частности, тот факт, что согласно уставу соответствующего ОСМД удостоверение доверенности не относится к полномочиям председателя его правления. Поэтому советуем включать соответствующую оговорку в учредительные документы объединений совладельцев многоквартирных домов.

Ради справедливости заметим: на момент спорного голосования действовала несколько иная редакция ч. 5 ст. 245 ГКУ, а именно:

«Доверенность на право участия и голосования на общем собрании может удостоверяться регистратором, депозитарием, хранителем, нотариусом и другими должностными лицами, совершают нотариальные действия, или в ином порядке, предусмотренном законодательством».

Однако, несмотря на аргументацию судов, которая свелась к утверждению, что законодательством не предусмотрен специальный порядок удостоверения доверенностей на голосование на общем собрании ОСМД (который отсутствует и сейчас), основания предполагаем, что в настоящее время отдельные суды могут занять аналогичную позицию.

Также заметьте: как обосновывается с ч. 2 ст. 245 ГКУ, в случае если доверенность будет выдаваться совладельцем в порядке передоверенности, ее нотариального удостоверения в любом случае не избежать (независимо от положений устава ОСМД).

Еще один способ, к которому могут прибегнуть совладельцы, которые хотят упростить порядок подсчета голосов, и при котором в случае принадлежности помещения нескольким лицам на праве общей долевой собственности не будет необходимости делить голос, приходится на квартиру, на части или оформлять доверенность с целью предоставление возможности одному из владельцев квартиры отдать «целый» голос всех, — предусмотреть в уставе голосования по принципу:

«1 совладелец = 1 голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся в его собственности».

Пример

Если многоквартирный дом состоящий из 100 квартир, 20 из которых имеют по 2 владельцы, максимальное количество голосов, которые смогут быть отданы на общем собрании, составит 120.

Обе из названных выше альтернатив предложенному законодателем принципа голосования имеют право на жизнь. Однако, прежде чем воспользоваться любой из них, советуем лишний раз убедиться, не имеют в этом возражений те совладельцы, которые владеют недвижимостью, площадь которой в значительной степени превышает площадь помещений, принадлежащих другим совладельцам дома.

Особенно актуальна это оговорка в случае предпочтения голосованию по принципу:

«1 совладелец = 1 голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся в его собственности ».

Напомним определение количества принадлежащих совладельцам голосов именно таким образом законодатель предусмотрел в случае, если квартирами и/или нежилыми помещениями, общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, обладает один человек. Однако если в последнем случае такое предостережение было вынужденным (обусловленным необходимостью недопущения возможности единоличного управления домом), то при условии избрания такого принципа распределения голосов добровольно, все же следует учитывать следующее. Фактически совладелец, который обладает, скажем, третью всех квартир дома, сможет влиять на решения по управлению дома в той же мере, что и владелец однокомнатной жилья. И, соответственно, если голосование выносит вопросы, принятие решений из которых связано с расходами средств пропорционально размерам надлежащей на праве собственности недвижимости, владельцы значительных площадей могут быть в весьма невыгодном положении. Итак, при принятии решения по закреплению в уставе ОСМД оптимального для совладельцев способа голосования, справедливыми будет все эти нюансы объяснить.

Вместо заключения

Процедура голосования на общем собрании – основной механизм принятия важнейших решений по вопросам деятельности ОСМД. В связи с тем особенно важно как можно подробнее урегулировать уставом все вопросы и нюансы, которые могут возникнуть при реализации соответствующей процедуры. А еще лучше – дополнительно разработать специальное положение.

Кроме закрепления принципа, согласно которому между совладельцами распределяться количество голосов, важно предусмотреть исчерпывающий перечень документов, которые должны подавать совладельцы или их представители во время голосования в подтверждение своих полномочий (в том числе с учетом советов, предоставленных в материале, по принадлежности помещений на праве собственности нескольким лицам совместно или детям).

В случае если совладельцы все же решат не отходить от прописанного законодателем механизма подсчета голосов, целесообразно также зафиксировать площадь помещений, принадлежащих каждому из совладельцев (чтобы каждый раз не предъявлять подтверждающих документов), а также количество процентов, соответствующие надлежащей каждом из совладельцев площади, если размер общей площади помещений дома будет приравнено к 100% голосов. В то же время целесообразно обязать совладельцев своевременно информировать правление ОСМД (путем предъявления правоустанавливающих документов) обо всех изменениях, связанных с перераспределением надлежащих совладельцам голосов.

0 Комментариев

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Заказать звонок
+
Жду звонка!