Чи зобов’язане ОСББ відповідати за борги окремих співвласників перед управителем або ЖЕКом

Нагадаємо: управляти спільною власністю в багатоповерхівці співвласники можуть у три способи:

• приймаючи всі рішення безпосередньо (може бути актуально лише для будинків на декілька квартир);
• створивши об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ)

або ж

• за допомогою залученого професіонала-управителя.

Також співвласники мають можливість поєднати два останніх варіанти, а саме: створити ОСББ й одночасно залучити управителя, розподіливши функції між ними. За цих обставин діє такий алгоритм: співвласниками створюється ОСББ, яке знову ж таки за рішенням загальних зборів співвласників укладає договір про управління з обраним управителем — юрособою приватної чи комунальної форми власності або фізособою-підприємцем.

У цьому випадку співвласників особливо цікавлять питання врегулювання відносин між ними, ОСББ й управителем. У поточному матеріалі ми розглянемо одне з таких питань, а саме: з’ясуймо, чи зобов’язане ОСББ відповідати за борги окремих співвласників перед управителем (комунальним ЖЕКом, приватною компанією або підприємцем)?

Крок перший: з’ясовуємо, як сформувалася заборгованість співвласників

Насамперед окреслимо, про яку заборгованість співвласників перед управителем чи ЖЕКом може йтися. Таких ситуацій декілька.

Ситуація 1. До створення ОСББ будинок обслуговувався управителем або ЖЕКом, за що на користь останніх співвласниками напряму оплачувалися відповідні кошти. Підставою для таких платежів, як правило, слугували письмові договори про надання відповідних послуг між управителем (ЖЕКом) й окремими співвласниками. У деяких випадках кошти за обслуговування будинку сплачувалися лише за фактом надання послуг навіть без оформлення письмових договорів.

Ситуація 2. До створення ОСББ управитель або ЖЕК здійснював «збір» «транзитних коштів» співвласників, тобто коштів, призначених для плати постачальникам комунальних послуг, як-то опалення, водопостачання тощо. Зауважимо: наразі останні, керуючись нормами Закону України «Про житлово-комунальні послуги», переходять до практики укладення прямих договорів зі споживачами. Однак така практика ще не є сталою, і в Україні лишилося чимало випадків, коли ЖЕКи, приватні управляючі компанії та ОСББ «акумулюють» транзитні кошти від споживачів для подальшої їх сплати постачальникам комунальних послуг.

Ситуація 3. Після створення ОСББ співвласниками було прийнято рішення про залучення управителя, із яким ОСББ уклало договір управління. Як правило, у такому випадку співвласники сплачують кошти для оплати всього комплексу послуг для забезпечення обслуговування будинку лише ОСББ, а вже останнє спрямовує їх на всі необхідні потреби, у т.ч. й оплачує послуги управителя за договором управління. Таким чином, заборгованість за послуги управителя, хоча фактично й може виникати з вини окремих співвласників-неплатників, юридично є боргом ОСББ як самостійної юридичної особи — сторони договору управління перед управителем.

Отже, ми з’ясували, «звідки» може з’являтися заборгованість співвласників перед управителем чи ЖЕКом — це або заборгованість співвласників власне за послуги управителя/ЖЕКу, котра виникла до створення ОСББ й укладення з ним відповідного договору управління, або борги співвласників за сплатою «транзитних» коштів постачальникам комунальних послуг. Після ж створення ОСББ й обрання управителя та укладення між ними договору управління співвласники зазвичай уже не сплачують коштів управителю безпосередньо, а перераховують їх ОСББ, а вже останнє спрямовує із цих коштів необхідні суми на оплату послуг управителя. Тобто контрагентами управителя вже є не окремі співвласники, а юридична особа — ОСББ.

А тепер щодо кожної згаданої ситуації заборгованості з’ясуймо, чи відповідатиме ОСББ за борги співвласників і чому.

Заборгованість за послуги управителя та ЖЕКу

У разі якщо борги співвласників перед ЖЕКом або управителем існували до створення ОСББ, законних підстав для покладення на об’єднання відповідальності за колишні борги співвласників немає, — звісно, якщо ОСББ добровільно не взяло на себе такого обов’язку, закріпивши його в письмовому договорі, що, зрозуміло певна річ, виглядає малоймовірним.

Якщо ж після створення ОСББ уклало відповідний договір про управління будинком, то вже саме об’єднання, а не окремі співвласники, буде контрагентом управителя за договором управління, а отже, і нестиме відповідальність перед управителем за всіма боргами за цим договором. Інакше кажучи, ОСББ як сторона договору буде забов’язано  сплачувати на користь управителя грошові кошти за його послуги й відповідатиме за порушення цього обов’язку.

Теоретично, за згодою сторін — ОСББ й управителя — умови договору управління можливо прописати й так, аби «пом’якшити» відповідальність за несплату боргів з ОСББ, наприклад, у разі якщо ОСББ підтвердить управителю, що частина коштів є несплаченою через заборгованість окремих співвласників. Зокрема можна завважити в договорі управління про можливість відстрочення сплати частини платежів на користь управителя, пропорційної заборгованості окремих співвласників, якщо ОСББ підтвердить факт ужиття ним заходів зі стягнення заборгованості з неплатників (звернення до суду тощо).

Заборгованість за сплатою «транзитних коштів» за комунальні послуги (тепло-, водопостачання тощо)

Повторімося: новостворене ОСББ не несе відповідальності за борги співвласників перед будь-якими суб’єктами, укладені до його створення.

Як зазначалося вище, наразі в переважній більшості будинків договори з постачальниками комунальних послуг укладено напряму зі споживачами. У таких випадках жодних обов’язків щодо погашення боргів останніх ОСББ не несе.

Якщо ж співвласники будинку не уклали прямих договорів із постачальниками комунальних послуг, і з якихось причин саме управитель, а не ОСББ, продовжує «збирати» і перераховувати постачальникам відповідні платежі співвласників, у такому разі ОСББ може нести відповідальність за цими боргами лише у випадку, якщо воно прямо взяло на себе такий обов’язок, закріпивши його в договорі управління.

Таким чином, можемо дійти такого загального висновку: ОСББ — це, з одного боку, форма управління спільним майном багатоповерхівки, з іншого — самостійна юридична особа, котра є самостійним учасником майнових правовідносин. Отже, об’єднання несе повну майнову відповідальність за власними боргами та не відповідає за особисті борги співвласників. Норм, за якими ОСББ мало б нести майнову відповідальність за особистими боргами співвласників, законодавство не містить. Тож ОСББ зобов’язане погашати лише суми заборгованості, що були нараховані відповідно до умов договорів, укладених самим об’єднанням.