Обязано ли ОСМД отвечать за долги отдельных совладельцев перед управителем или ЖЕКом?

Обязано ли ОСМД отвечать за долги отдельных совладельцев перед управителем или ЖЕКом?

Напомним: управлять общей собственностью в многоэтажке совладельцы могут тремя способами:

  • принимая все решения непосредственно (может быть актуально только для домов на несколько квартир);
  • создав объединение совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД);

или же

  • с помощью привлеченного специалиста-управляющего.

Также совладельцы имеют возможность совместить два последних варианта, а именно: создать ОСМД и одновременно привлечь управляющего, распределив функции между ними. В этих обстоятельствах действует такой алгоритм: совладельцами создается ОСМД, которое опять же по решению общего собрания совладельцев заключает договор об управлении с выбранным управляющим — юрлицом частной или коммунальной формы собственности или физлицом-предпринимателем.

В этом случае совладельцев особенно интересуют вопросы урегулирования отношений между ними, ОСМД и управляющим. В текущем материале мы рассмотрим один из таких вопросов, а именно: выясним, обязано ли ОСМД нести ответственность за долги отдельных совладельцев перед управляющим (коммунальным ЖЭКом, частной компанией или предпринимателем)?

Шаг первый: выясняем, как сформировалась задолженность совладельцев

Прежде всего опишем, о какой задолженностм совладельцев перед управляющим или ЖЭКом может идти речь. Таких ситуаций несколько.

Ситуация 1. К созданию ОСМД дом обслуживался управляющим или ЖЭКом, за что в пользу последних совладельцами направления оплачивались соответствующие средства. Основанием для таких платежей, как правило, служили письменные договоры о предоставлении соответствующих услуг между управляющим (ЖЭКом) и отдельными совладельцами. В некоторых случаях средства за обслуживание дома уплачивались только по факту предоставления услуг даже без оформления письменных договоров.

Ситуация 2. К созданию ОСМД управляющий или ЖЭК осуществлял «сбор» «транзитных средств» совладельцев, то есть средств, предназначенных для платы поставщикам коммунальных услуг, как отопление, водоснабжение др. Напомним: сейчас последние, руководствуясь нормами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», переходят к практике заключения прямых договоров с потребителями. Однако такая практика еще не является постоянной, и в Украине осталось немало случаев, когда ЖЭКи, частные управляющие компании и ОСМД «аккумулируют» транзитные средства от потребителей для дальнейшей их уплаты поставщикам коммунальных услуг.

Ситуация 3. После создания ОСМД совладельцами было принято решение о привлечении управляющего, с которым ОСМД заключило договор управления. Как правило, в таком случае совладельцы платят деньги для оплаты всего комплекса услуг для обеспечения обслуживания дома только ОСМД, а уже последнее направляет их на все необходимые нужды, в т.ч. и оплачивает услуги управляющего по договору управления. Таким образом, задолженность за услуги управляющего, хотя фактически и может возникать по вине отдельных совладельцев-неплательщиков, юридически долгом ОСМД как самостоятельного юридического лица – стороны договора управления перед управляющим.

Итак, мы выяснили, «откуда» может появляться задолженность совладельцев перед управляющим или ЖЭКом – это либо задолженность совладельцев собственно за услуги управляющего/ЖЭКа, которая возникла до создания ОСМД и заключения с ним соответствующего договора управления, или долги совладельцев за уплату «транзитных» средств поставщикам коммунальных услуг. После же создания ОСМД и избрания управляющего и заключения между ними договора управления совладельцы обычно уже не платят средств управляющему непосредственно, а перечисляют их ОСМД, а уже последнее направляет из этих средств необходимые суммы на оплату услуг управляющего. То есть контрагентами управляющего уже являются не отдельные совладельцы, а юридическое лицо — ОСМД.

А теперь по каждой упомянутой ситуации задолженности выясним, отвечает ли ОСМД за долги совладельцев и почему.

Задолженность за услуги управляющего и ЖЭКа

В случаях когда долги совладельцев перед ЖЭКом или управляющим существовали до создания ОСМД, законных оснований для возложения на объединение ответственности за старые долги совладельцев нет, конечно, если ОСМД добровольно не взяла на себя такой обязанности, закрепив его в письменном договоре, конечно, выглядит маловероятным.

Если после создания ОСМД заключило соответствующий договор об управлении домом, то уже именно объединение, а не отдельные совладельцы, будет контрагентом управляющего по договору управления, а следовательно, и нести ответственность перед управляющим по всем долгам по этому договору. Иначе говоря, ОСМД как сторона договора будет обязан платить в пользу управляющего денежные средства за его услуги и отвечать за нарушение этой обязанности.

Теоретически, по соглашению сторон – ОСМД и управляющего – условия договора управления возможно прописать и так, чтобы «смягчить» ответственность за неуплату долгов с ОСМД, например, в случае если ОСМД подтвердит управляющему, что часть не уплачена из-за задолженности отдельных совладельцев. В частности можно заметить в договоре управления о возможности отсрочки уплаты части платежей в пользу управляющего, пропорциональной задолженности отдельных совладельцев, если ОСМД подтвердит факт обихода им мер по взысканию задолженности с неплательщиков (обращение в суд и т.д.).

Задолженность по уплате «транзитных средств» за коммунальные услуги (тепло-, водоснабжение и т.д.)

Повторимся: ново созданное ОСМД не несет ответственности за долги совладельцев перед любыми субъектами, заключенные до его создания.

Как отмечалось выше, в настоящее время в большинстве домов договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены напрямую с потребителями. В таких случаях никаких обязанностей по погашению долгов последних ОСМД не несет.

Если же совладельцы дома не заключили прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг, и по каким-то причинам именно управляющий, а не ОСМД, продолжает «собирать» и перечислять поставщикам соответствующие платежи совладельцев, в таком случае ОСМД может нести ответственность по этим долгам только в случае, если оно прямо взяла на себя такую ​​обязанность, закрепив его в договоре управления.

Таким образом, можем сделать следующий общему выводу: ОСМД – это, с одной стороны, форма управления общим имуществом многоэтажки, с другой – самостоятельное юридическое лицо, являющееся самостоятельным участником имущественных правоотношений. Итак, объединение несет полную имущественную ответственность по своим долгам и не отвечает за личные долги совладельцев. Норм, по которым ОСМД должно нести имущественную ответственность по личным долгам совладельцев, законодательство не содержит. Поэтому ОСМД должно погашать только суммы задолженности, начисленных в соответствии с условиями договоров, заключенных самим объединением.

0 Комментариев

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Заказать звонок
+
Жду звонка!