Внески ОСББ

Мабуть кожного мешканця багатоповерхівок, в яких створюється ОСББ, та й в тих де ОСББ вже створене, цікавлять питання: скільки ж тепер потрібно буде сплачувати за квартиру? який буде внесок в ОСББ на 1 кв.м.? як його визначити?

Але перед тим як відповісти на ці питання дамо деякі роз’яснення.

По-перше, ОСББ не надає співвласникам жодних послуг, у т.ч. житлово-комунальних (згідно листа Мінрегіонбуду від 26.04.2011 р. № 7/15-4687), в тому сенсі, що ОСББ не є і не може бути виконавцем послуг у відносинах із співвласниками. Справа в тому, що “надавання послуг” має на увазі отримання прибутку від господарської діяльності, а ОСББ, згідно ст.4 Закону про ОСББ: “створюється  як непідприємницьке  товариство”,  має статус неприбуткової організації та не має на меті отримання прибутку. ОСББ лише збирає та акумулює кошти співвласників, оплачує спільні витрати (в т.ч. на утримання будинку та прибудинкової території), які ОСББ здійснює відповідно до статуту й затвердженого кошторису. Тому співвласники сплачують в ОСББ не за послуги, а внески на відшкодування витрат на управління будинком.

По-друге, згідно ст. 22 Закону про ОСББ (Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III), для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення відходів, об’єднання співвласників, прийнявши відповідне рішення на загальних зборах, може піти двома шляхами:

1. визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори
2. задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення.

Отже, залежно від обраної форми управління вартість утримання будинку може визначатися по різному.

Форми управління будинком, внески та збори ОСББ.

У разі залучення стороннього управителя вартість його послуг буде складатися з вартості послуг з утримання будинку та винагороди управителя. При чому, вартість послуги з утримання будинку та прибудинкової території могла бути розраховувана управителем відповідно до постанови КМУ від 01.06.2011 р. № 869 (зі змінами внесеними Постановою КМУ від 17.07.2015 №515), цим забезпечувалась прозорість його складових та економічна обґрунтованість. Наразі, з цієї Постанови вилучили частину, що стосувалася житла. А отже, і офіційно рекомендованої чи затвердженої методики щодо формування вартості послуги з утримання будинку немає. Тим не менш, послуга “управління” так і скаладається з витрат на утримання будинку та прибудинкової території та винагороди управителя. При чому розраховуються та обгрунтовуються лише витрати на утримання будинку, а розмір винагороди управителя ніякими нормативними документами не регулюється. Навпаки, у ст. 11 ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015 № 417-VIII, сказано, що “вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.” Виходячи з цього, можна зробити висновок, що розмір винагороди управителя ніяк не розраховується, а визначається виключно на рівні домовленостей між ОСББ та управителем.

У випадку ж прийняття рішення співвласниками про самостійне управління будинком, є очевидними як менші витрати на  утримання, оскільки ОСББ, на відміну від управляючої компанії, не продає співвласникам своїх послуг, та не має на меті отримання прибутку, а є лише формою самоорганізації співвласників, а також є очевидною більша прозорість діяльності ОСББ. Також, згідно ст.2 нового Закону «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 №2189: “Не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку при забезпеченні потреб співвласників шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.”.

Це означає, що ті об’єднання, які власними силами здійснюють утримання будинку та прибудинкової території, власне, самі і встановлюють розмір своїх внесків ОСББ (інших платежів) на утримання будинку і прибудинкової території. Але для визначення економічно обґрунтованого розміру та прозорого складу таких внесків (платежів), необхідно виходити з розміру витрат на утримання будинку і прибудинкової території, що в першу чергу залежить від складу робіт та послуг, які оберуть самі співвласники багатоквартирного будинку.

Тому, при визначенні складу витрат на утримання будинку і прибудинкової території, слід керуватися Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій (наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 року №76).

Правила визначають порядок надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій:

• забезпечення нормального функціонування жилих будівель та прибудинкових територій протягом усього періоду їх використання за призначенням;
• проведення єдиної технічної політики в житловій сфері, що забезпечує виконання вимог чинних нормативів з утримання, поточного і капітального ремонту та реконструкції жилих будинків та прибудинкових територій.

З метою забезпечення єдиного підходу до процесу утримання багатоквартирних будинків та прибудинкових територій, та розрахунку витрат на таке утримання, проведення поточного ремонту та технічного переоснащення спільного майна, Мінрегіоном визначено примірний перелік складових послуги з управління багатоквартирним будинком до якого входять 15 послуг (робіт) та винагорода управителю. Цей перелік зазначений у додатку 1 до Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженому наказом Мінрегіонбуду від 13 червня 2016 року № 150, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 24 червня 2016 р. за № 893/29023.

Для ОСББ, які самі розраховують вартість утримання свого будинку, цей перелік не є обов’язковим для виконання, проте він цікавий с точки зору формування кошторису та передбачення в ньому відповідних статей витрат. Вказаний примірний перелік послуг (робіт) є таким, що забезпечує належний санітарно-гігієнічний, протипожежний, технічний стан будинку та прибудинкової території, тобто це той перелік дій, які необхідно вчиняти для забезпечення належного утримання будинку, згідно Правил (наказ №76).

Примірний перелік складових послуги з управління багатоквартирним будинком

1. Утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, в тому числі:
   1. прибирання прибудинкової території;
   2. прибирання сходових кліток;
   3. прибирання підвалу, технічних поверхів та покрівлі;
   4. технічне обслуговування ліфтів (за наявності);
   5. обслуговування систем диспетчеризації (за наявності);
   6. технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем:

• • • гарячого водопостачання;
    • холодного водопостачання;
    • водовідведення;
    • теплопостачання;
    • зливової каналізації;

1. 1. дератизація;
   2. дезінсекція;
   3. обслуговування димових та вентиляційних каналів;
   4. технічне обслуговування мереж електропостачання та електрообладнання, систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);
   5. прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами.
2. Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, в тому числі:
   1. поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків);
   2. поточний ремонт мереж електропостачання та електрообладнання, систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності).
3. Оплата послуг щодо енергопостачання спільного майна багатоквартирного будинку, в тому числі:
   1. освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води;
   2. енергопостачання ліфтів (за наявності).
4. Винагорода управителю.

Для уникнення непорозумінь, під час розрахунку витрат, пов’язаних з утриманням будинку, для визначення внеску ОСББ, буде доцільно користуватися формулами, які передбачено у Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженому постановою КМУ від 1 червня 2011 р. № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги».

Також, при проведенні розрахунку витрат на оплату праці робітників з обслуговування будинку, слід використовувати Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.12.2013 № 603 «Про затвердження Норм часу та матеріально-технічних ресурсів, норм обслуговування для робітників при утриманні будинків, споруд і прибудинкових територій». Замовити розрахунок внеску ОСББ можна тут

При використанні праці найманого персоналу, до вартості утримання будинку буде включено суми їх заробітних плат та відповідних відрахувань і податків, передбачених чинним законодавством України (єдиний соціальний внесок, податок на доходи фізичних осіб, військовий збір).

Щодо особливостей розрахунку витрат окремих складових послуг з управління багатоквартирним будинком.

Технічне обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації

Механізм визначення вартості технічного обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації у житлових будинках визначено Порядком встановлення вартості технічного обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації, затвердженим наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 09 листопада 2006 р. № 369, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 22.12.2006 за № 1344/13218.

Дія цього Порядку поширюється на суб’єктів господарювання всіх форм власності, які виконують роботи з технічного обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації.

Щодо відшкодування витрат на обслуговування ліфтів, то можемо сказати наступне: ще декілька років тому це було дуже спірне питання і підприємства ЖКГ та місцеві органи влади по різному тлумачили вимоги Постанови КМУ №869. Деякі затверджували окремий тариф для 1 поверху будинків, в якому не враховувались витрати на технічне осблуговування ліфтів та систем диспетчеризації. Але, на сьогоднішній день можна чітко стверджувати: виходячи з визначення «спільного майна багатоквартирного будинку» (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») та враховуючи вимоги Цивільного кодексу України (статті 322, 369, 382), витрати з технічного обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації мають відшкодовувати усі співвласники багатоквартирного будинку (власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку).

Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем

Витрати з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем (системи гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, централізованого опалення, зливової каналізації) визначаються за кожною інженерною системою окремо.

У разі виконання робіт з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем субпідрядним способом, витрати визначаються згідно з договорами, укладеними між управителем та субпідрядниками.

Поточний ремонт

Витрати з проведення поточного ремонту конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків) визначаються з урахуванням кошторисної вартості кожного виду робіт відповідно до державних будівельних норм та правил, стандартів (у разі відсутності норм на окремі будівельні роботи у державних будівельних нормах та правилах, вартість кожного виду робіт визначається калькуляцією, розробленою виконавцем робіт).

Окремо треба звернути увагу, що розрахунок витрат має здійснюватись на основі технічних даних, які, зокрема, зазначені у технічному паспорті будинку. Якщо в технічному паспорті житлового будинку не відображені та невідкореговані площі, необхідні для розрахунку, то, на думку Мінрегіону, можуть застосовуються площі, які зазначені в актах, складених за результатами проведених обмірів житлового будинку. Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій (наказ № 76), технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок включено до складу технічної документації постійного зберігання.

Пунктом 1.2.1 цих Правил встановлено, що технічна документація коректується в міру зміни технічного стану будинку, переоцінки основних фондів, проведення його капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування та зміни цільового призначення будинку, квартири (кімнати).

Щодо соціального захисту громадян

Постановою Кабінету Міністрів України № 1022 від 28.12.2016 року затверджено Порядок визначення граничного розміру витрат на оплату послуги з управління багатоквартирним будинком, виходячи з якого надаються субсидії населенню.

Цей Порядок визначає механізм розрахунку граничного розміру витрат на оплату послуги з управління багатоквартирним будинком, витрат на управління багатоквартирним будинком, виходячи з якого надаються субсидії населенню для відшкодування таких витрат.

Дія цього Порядку поширюється на управителів багатоквартирного будинку, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, громадян, які проживають у багатоквартирних будинках, гуртожитках та які оплачують послугу з управління багатоквартирним будинком за відповідними цінами або відшкодовують витрати на управління багатоквартирним будинком згідно із затвердженими в установленому порядку внесками/платежами.

Громадянам, які проживають в багатоквартирних будинках та гуртожитках, в яких створено об’єднання співвласників, у багатоквартирних будинках кооперативів, субсидії для відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком надаються виходячи з розміру внесків/платежів на управління багатоквартирним будинком, але не більше граничного розміру витрат, визначеного відповідно до Порядку.

Граничний розмір витрат визначається за такою формулою:

де
Вгрн – граничний розмір витрат, гривень за 1 кв. метр;
ЗПмін – законодавчо встановлений розмір мінімальної заробітної плати на відповідну дату, гривень;
0,1 – коефіцієнт середнього по Україні розміру витрат домогосподарств на утримання житла;
48,87 – середній розмір загальної площі житла на одне домогосподарство одержувачів субсидій у багатоквартирних будинках, кв. метрів.

Неважко провести розрахунок, що з 01 січня 2018 року, при мінімальній заробітній платі 3723 грн., граничний розмір витрат, виходячи з якого надаються субсидії, буде становити:

(3723 х 0,1) / 48,87 = 7.62 грн. за 1 кв. М

Отже, який би варіант форми управління багатоквартирним будинком не обрали співвласники, вони завжди мають право впливати на вартість утримання свого будинку.

Крім того, у будь-який момент можна прийняти рішення про зміну форми управління будинком, якщо не буде влаштовувати якість його утримання.