Як створити Обєднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)
Як створити ОСББ? З чого почати? та Що для цього зробити? – такі питання виникають у тих, хто вирішив створити ОСББ у своєму будинку. Що ж, спробуємо дати прості та зрозумілі відповіді на ці питання.
Загалом процес створення ОСББ не є надскладним, але все ж таки деякі складнощі мають місце бути. Так, доведеться вивчити нормативно-правові документи, якими регулюється створення та функціонування ОСББ, а подекуди доведеться зіткнутися з протидією деяких “ворожо” налаштованих мешканців. Тож нижче, розглянемо як з усім цим впоратися та надамо необхідні посилання на законодавчу базу.
Порядок створення ОСББ визначений Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001 № 2866-III (далі – Закон про ОСББ).
Згідно цього Порядку, в процесі створення ОСББ можна виділити такі етапи:
- створення “ініціативної групи”
- складення переліку власників
- підготовка Статуту ОСББ
- скликання установчих зборів
- проведення установчих зборів
- письмове опитування (якщо необхідно)
- обрання правління ОСББ
- державна реєстрація ОСББ
Слід зауважити, що для новобудов у ст.6 Закону про ОСББ зазначено наступне: “Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.” Тобто, реєстрація ОСББ у новобудовах можлива тільки після того, як більшість квартир (та нежитлових приміщень) буде продано та оформлено право власності на них.
Розглянемо кожний етап створення ОСББ більш детально.
Створення “ініціативної групи”
Створення ОСББ починається зі створення, так званої, «ініціативної групи», що складається мінімум з трьох власників житлових та/або нежитлових приміщень будинку (ст.6 Закону про ОСББ), максимальна кількість членів групи не регламентується. Під «нежитловими приміщеннями» маються на увазі виведені з житлового фонду квартири, або інші нежитлові приміщення, які не є місцями загального користування.
“Ініціативна група” виконує підготовчу роботу, готує Статут, скликає та проводить установчі збори. Інакше кажучи, “ініціативна група” і займається створенням ОСББ. Тобто, чим ефективніше працює “група” – тим більше шансів, що ОСББ все ж таки буде створено, а процедурні етапи пройдуть з найменшими проблемами. А тому, до складу групи слід включити найбільш ініціативних та енергійних людей з числа співвласників будинку.
До складу “ініціативної групи” можуть входити тільки самі власники квартир та нежитлових приміщень. Квартиронаймачі (орендарі нежитлових приміщень) можуть бути включені до складу “ініціативної групи” на підставі відповідної довіреності виданої їм власником квартири (нежитлового приміщення). Створення «ініціативної групи» затверджується протоколом про її утворення, він є необхідним для початку роботи групи.
Перелік співвласників
Ініціативна група починає свою роботу зі складення переліку власників усіх житлових та нежитлових приміщень будинку. Також в цьому переліку має бути зазначена їх загальна площа. Такий перелік необхідний для організації та проведення установчих зборів, так як в установчих зборах мають право приймати участь саме власники, а не просто люди які прописані за даною адресою, за винятком випадків, коли власник видав довіреність на вчинення таких дій своєму представнику на установчих зборах. Але знову ж таки, для того щоб власник квартири (нежитлового приміщення) направив свого представника на установчі збори – його (власника) необхідно повідомити про проведення таких зборів. Отже, необхідною є інформація саме про власників квартир та нежитлових приміщень будинку.
Таку інформацію можна отримати звернувшись з відповідним запитом до Департаменту житлово-комунального господарства, БТІ або до відповідного відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Запит подається у письмовій формі. Бланк заяви та вимоги до її оформлення викладені на сайті Міністерства юстиції. Не буде зайвим поквартирний обхід для уточнення інформації про співвласників.
Підготовка Статуту ОСББ
Паралельно зі складанням переліку співвласників будинку, ініціативна група займається підготовкою проекту Статуту ОСББ. Істостні умови, які мають бути у Статуті викладено у Типовому Статуті ОСББ. Тобто, Типовий Статут можна взяти за основу Статуту ОСББ. Але не варто використовувати Типовий Статут у незмінному вигляді. Законодавством, також, не заборонено створення власного Статуту, але для цього слід залучати фахівців юридичної справи та враховувати особливості ситуації у кожному конкретному будинку (стан будинку, прибудинкової території, відносини між співвласниками). Тому яким шляхом піти – вирішувати Вам.
Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір між власниками житлових і нежитлових приміщень та управителем затверджено наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 № 141 (поточна редакція від 06.11.2015). Скачати Типовий статут та Типовий договір можна тут https://osbb365.com/ua/korisna-informatsiya/download/.
Скликання установчих зборів
Далі слідує скликання установчих зборів. Скликання відбувається шляхом направлення спеціального повідомлення про проведення установчих зборів усім співвласникам будинку згідно переліку. Повідомлення виконується у письмовому вигляді і вручається кожному співвласнику особисто під розписку, або надсилається рекомендованим листом, не пізніше ніж за 14 днів до проведення установчих зборів.
Законодавством не передбачено затвердженної форми Повідомлення про проведення установчих зборів, а отже, воно має довільну форму, але в ньому має бути зазначена така обов`язкова інформація:
- з чиєї ініціативи скликаються збори,
- місце і час проведення (обираються зручними для більшості співвласників, як правило у дворі будинку),
- проект порядку денного.
Приклад оформлення повідомлення можна завантажити тут: Povidomlennya-pro-provedennya-ustanovchyh-zboriv-pryklad.docx.
Слід зауважити, що повідомлення необхідно направити обов`язково кожному співвласнику, як того вимагає абзац 4 ст.6 Закону про ОСББ. Якщо таке повідомлення направлене не всім співвласникам будинку, це може бути підставою для оскарження у суді результатів зборів та державної реєстрації ОСББ.
Тому, рекомендуємо, у разі відмови деяких співвласників від отримання повідомлення особисто, або у разі зміни місця проживання, надсилати повідомлення про проведення установчих зборів рекомендованим листом, поштові чеки про відправлення таких листів слід зберегти. На всякий випадок, для перестрахування, можна подати оголошення до місцевої газети та розклеїти оголошення на під`їздах. В цьому разі ніхто не зможе заперечити того, що скликання відбулося згідно Закону.
Зміна порядку денного установчих зборів після того, як повідомлення про проведення зборів було направлено співвласникам, також може бути підставою для звернення до суду. Тому, якщо все-таки порядок денний був змінений, слід повторно направити повідомлення співвласникам (зі змінами).
Проведення установчих зборів
Власне, проведення установчих зборів є найбільш значущим у процесі створення ОСББ. Саме на ньому приймається рішення про створення чи не створення ОСББ. І якщо рішення про створення ОСББ не буде прийнято, то, виходить, все що було зроблено до зборів – марно. Тому підготовку до зборів слід проводити дуже ретельно. Та окрім перелічених вище етапів (перелік співвласників та проект Статуту), варто провести щільну агітаційну роботу серед співвласників будинку, щоб переконати у доцільності ОСББ тих, що ще невизначились з власною позицією, та, якщо вдасться, перетягнути на свій бік тих, хто проти створення об`єднання. Для цього слід провести декілька зустрічей зі співвласниками ще до зборів.
Отже, 14 днів потому після скликання, у зазначений день проводяться установчі збори. На початку зборів обирається голова, який і веде збори. Голова зборів обирається загальним голосуванням з числа присутніх співвласників (їх представників). З числа присутніх, також можна обрати секретаря зборів, який веде протокол. Якщо збори проводяться без секретаря, протокол веде голова зборів. Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затверджена наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 № 203. Скачати форму протоколу зборів можна тут.
Збори проводяться відповідно до порядку денного. Для підрахунку голосів, з числа присутніх може бути також обрана лічильна комісія (зазвичай, у кількості трьох людей).
Кількість голосів, якою володіє кожен зі співвласників при голосуванні на зборах, визначається пропорційно до частки загальної площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку. Наприклад: загальна площа будинку 3040 кв.м., пану Петру належить квартира, в цьому будинку, загальною площею 76 кв.м., отже частка голосів пана Петра на зборах становитиме: 76/3040 * 100% = 2,5%. Таким чином, пан Петро на установчих зборах буде мати 2,5% голосів.
Але, якщо одна особа є власником декількох квартир та/або нежитлових приміщень (або однієї великої квартири/нежитлового приміщення), загальна площа яких становить більш як 50% загальної площі усіх приміщень (житлових та нежитлових) будинку, то в такому випадку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, якими він володіє.
Для уникнення непорозумінь при підрахунку голосів, перед початком зборів, слід пояснити присутнім, принцип визначення кількості голосів кожного співвласника (його представника) при голосуванні.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 50% загальної кількості голосів співвласників (наголошуємо – саме усіх голосів будинку, а не тільки тих співвласників, що присутні на зборах).
Результати голосування заносяться до протоколу зборів та затверджується підписом кожного, хто проголосував.
Також, у разі прийняття рішення про створення ОСББ, на зборах слід обрати особу з числа присутніх та уповноважити її проводити державну реєстрацію ОСББ. Зазвичай це голова зборів або хтось з ініціативної групи.
Письмове опитування
Якщо в результаті голосування, рішення не можна вважати прийнятим, тобто жоден з варіантів “за” чи “проти” не набрав більше 50% голосів, то в такому випадку, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували.
На проведення опитування відводиться 15 днів з дати проведення установчих зборів. Голоси, які були віддані при голосуванні на зборах, також враховуються. Таким чином, не має необхідності опитувати усіх співвласників, якщо їх складно знайти або вони не йдуть на контакт – достатньо лише набрати більше 50% голосів. Але якщо за цей 15-денний термін, не вдалося набрати необхідної кількості голосів “за” (більше 50%) – рішення вважається неприйнятим.
Опитування відбувається у вигляді власноручного заповнення опитувального листка особисто власником квартири (нежитлового приміщення) або його представником. В опитувальному листку має бути зазначене чітко сформульоване питання щодо якого проводиться опитування, що не дозволяє інших тлумачень. Співвласник (або його представник) вписує до опитувального листка: дату проведення опитування, П.І.Б. співвласника, право власності, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа, якщо опитувальний лист заповнює представник – документ, що підтверджує його повноваження, відповідь співвласника (представника) – “за”/”проти”/”утримався”. Опитувальний лист підписує співвласник (представник) та особа, що проводила опитування.
Результати опитування вносяться до протоколу зборів, опитувальні листки пронумеровуються та підшиваються до протоколу і є невід`ємною його частиною.
Правління ОСББ
Згідно ст.10 Закону про ОСББ, правління є виконавчим органом об`єднання та обирається для керування поточною діяльністю ОСББ. Повноваження правління визначені тією ж ст.10 Закону про ОСББ (більш детально про правління ОСББ описано у цій статті “Правління ОСББ”).
Правління складається з голови та членів правління. Голова правління обирається загальними зборами і його обрання є обов`язковим. А от кількість членів правління не регламентується і тільки співвласники, на загальних зборах, вирішують скільки членів правління має бути обрано або чи варто їх обирати взагалі.
Встановлення терміну повноважень голови та членів правління, їх припинення, та переобрання здійснюється на загальних зборах співвласників.
Тож, на установчих зборах слід одразу обрати і правління (як мінімум голову), йому і можна буде доручити здійснення державної реєстрації ОСББ.
Державна реєстрація ОСББ
І нарешті, після проведення зборів, можна переходити до фінального етапу створення ОСББ – державної реєстрації об’єднання співвласників багатоповерхових будинків. Саме з дня державної реєстрації, ОСББ ввжається створеним.
На сьогоднішній день державна реєстрація ОСББ нічим не відрізняється від державної реєстрації юридичної особи. Для цього, уповноваженій особі слід відвідати державного реєстратора, та подати йому відповідні документи.
Документи для реєстрації ОСББ
Для юридичного оформлення ОСББ державному реєстратору необхідно надати наступні документи:
- Статут ОСББ (2 примірники, прошиті, пронумеровані та опечатані)
- Протокол установчих зборів (оригінал або нотаріально засвідчена копія у 2 примірниках та листки опитування (у разі наявності) які мають бути пронумеровані та підшиті до цього протоколу)
- Заява про державну реєстрацію. Форма Заяви про державну реєстрацію затверджена наказом Міністерства юстиції України від 06 січня 2016 року № 15/5.
Все! Створення ОСББ завершено! В цій статті ми намагалися якнайкраще пояснити як створити ОСББ. Якщо залишились якісь питання на які ми не відповіли в цій статі або виникли нові – пишіть нам на е-мейл: urist@osbb365.com або через форму зворотнього зв`зку https://osbb365.com/ua/contact/.
P.S. Попередній балансоутримувач (ЖЕК чи відповідний орган місцевої влади) або управитель, повинен передати новоствореному ОСББ всю технічну документацію будинку. Це може бути технічний паспорт будинку, поверхові плани тощо. Якщо ж такі документи відсутні – попередній балансоутримувач зобов`язаний, власним коштом, відновити їх протягом 6 місяців після держреєстрації ОСББ.
