Статтею 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2011 р. № 2866-III встановлено такі правила прийняття рішень загальними зборами співвласників :
1) рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, — більшістю голосів;
2) з інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.
Цим же Законом встановлено правило підрахунку голосів, згідно з яким кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) і/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Однак змінювати Статутом порядок щодо мінімальної кількості голосів, за яких рішення вважається прийнятим не можна.
Одне з нагальних питань, із яким стикаються співвласники багатоквартирного будинку, котрі вирішили створити ОСББ, — порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові. У статті розгляньмо найтиповіші ситуації, які можуть викликати складнощі під час реалізації процедури голосування на зборах
Для тих, хто все ще перебуває в роздумах стосовно доцільності створення ОСББ, не стикався із процедурою голосування на практиці й ознайомлюється із цією темою вперше, розпочнімо з того, що з’ясуймо загальні принципи підрахунку голосів, які передбачені законодавцем.
Для цього слід звернутися до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), ч. 7 ст. 6 та ч. 12 ст. 10 якого визначено: за загальним правилом кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Реалізувати запропонований законодавцем механізм голосування на практиці можна в декілька способів, серед яких найзручнішими є такі:
- Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку розглядати як максимальну кількість голосів, котрі співвласники зможуть віддати на зборах.
Приклад
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку дорівнює 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 50 голосами, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 80 голосів тощо. Відповідно, за звичайних умов (якщо загальними зборами не буде встановлено іншого порядку прийняття рішень) рішення вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосують співвласники, котрі в сукупності володіють приміщеннями в будинку, загальна площа яких перевищує 1000 квадратних метрів.
- Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку прирівняти до 100% голосів співвласників.
Приклад
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку становитиме 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 2,5% голосів, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 4% голосів тощо.
На замітку
Поряд із загальним порядком голосування законодавець виокремив виняткову ситуацію. Так, ч. 8 ст. 6 та ч. 12 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено: якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Відповідна норма унеможливлює ситуацію, за якої власники приміщень, площа котрих перевищує половину від загальної, мали б можливість управляти будинком одноосібно. Адже саме так могло б бути в разі, якби голоси розподілялися пропорційно розмірам житла (або нежитлової нерухомості) і при цьому мешканці будинку не відступали б від положень Закону про ОСББ у частині визначення кількості голосів, необхідної для прийняття рішень на загальних зборах.
Загалом передбачений Законом про ОСББ порядок визначення кількості голосів є цілком логічним, доступним для розуміння та, що важливо, справедливим.
Водночас коли справа доходить безпосередньо до голосування, стає очевидним: прописаний законодавцем механізм надає відповіді геть не на всі запитання, котрі можуть постати у співвласників на практиці…
Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька
Найпоширеніша ситуація, із якою можна стикнутися під час прийняття рішень на зборах, — квартира чи нежитлове приміщення належить декільком особам на праві спільної власності. Тож з’ясуймо, як слід підраховувати голоси в такому разі.
Одразу ж зазначимо: стверджувати, що законодавець упустив такий варіант із поля зору, було б несправедливо. Зокрема, ч. 3 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417) передбачено: якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності. Інакше кажучи, Закон № 417 відсилає нас до загальних положень цивільного законодавства.
Згідно із ч. 2 ст. 355 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), спільна власність буває двох видів: спільна часткова та спільна сумісна.
Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦКУ). Якщо об’єкт нерухомості належить декільком особам на праві спільної часткової власності, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають міститися відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Володіючи відповідною інформацією, розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення), нескладно.
Приклад
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи із частками в праві спільної власності розміром 1/3 та 2/3, кожному зі співвласників житла належатиме кількість голосів, пропорційна 20 та 40 квадратним метрам площі відповідно.
Зауважимо: на практиці багатьох співвласників, які володіють нерухомістю на праві спільної часткової власності, цікавить, чи може власник однієї із часток голосувати на зборах без згоди власника іншої частки? Та чи можуть співвласники одного приміщення віддати голоси за протилежні рішення?Постають подібні запитання передусім у контексті ч. 1 ст. 358 ЦКУ, якою передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Формулювання цієї норми справді може збити з пантелику та наштовхнути на думку, що реалізувати власне право голосу на загальних зборах один із власників без згоди іншого не в змозі. Утім це не зовсім так. Якщо звернутися до загальних положень про право власності, зокрема, ст. 319 ЦКУ, то бачимо, що:
- власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
- власник має право вчиняти щодо власного майна будь-які дії, які не суперечать закону;
- усім власникам забезпечуються рівні умовиздійснення своїх прав;
- власник не може використовувати право власності на шкоду, зокрема, правам, свободам і гідності громадян.
Звісно, режим спільної часткової власності обмежує кожного зі співвласників, однак загальні засади лишаються непорушними: жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні ст. 13 ЦКУ.
Отже, беручи до уваги викладене:
1) кожен із власників приміщення може голосувати без згоди іншого;
2) рішення співвласників з одного й того самого питання можуть бути різними.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 ЦКУ). Оскільки частка в праві спільної власності кожного з власників об’єкта нерухомості цього разу невідома, розпорядитися кількістю голосів, що припадають на одну квартиру (нежитлове приміщення), можна лише, так би мовити, у комплексі.
Приклад
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи без визначення часток у праві спільної власності, під час голосування вся кількість голосів, пропорційна площі квартири, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, не можна віддати частину голосів за рішення, а частину — проти.
Напроти результату голосування («за», «проти», «утримався») можуть стояти прізвища та підписи всіх співвласників, що володіють приміщенням на праві спільної сумісної власності (звісно, у разі їх присутності на загальних зборах), а можуть — лише одного з них. В останньому випадку статутом або будь-яким іншим внутрішнім документом ОСББ доцільно передбачити:
- обов’язок того зі співвласників, хто безпосередньо віддає голос, надавати документ довільної форми з підтвердженням, що під час голосування враховуватиметься думка інших власників відповідного приміщення,
або
- обов’язок тих співвласників, які не голосують безпосередньо, надавати заяву з підтвердженням повноважень іншого співвласника віддавати голос на загальних зборах від імені всіх власників приміщення.
Зазначені документи можуть надаватись або під час кожних загальних зборів, або мати багаторазовий характер.
Говорячи про спільну сумісну власність, не можемо лишити поза увагою один із найпоширеніших випадків, коли йдеться про приміщення, що належить подружжю. Так, згідно із ч. 3 ст. 368 ЦКУ, майно, набуте подружжям за час перебування в шлюбі, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Схожу норму містить також ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України (далі — СКУ). Однак сам лише факт перебування осіб у шлюбі не є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про належність нерухомості на праві спільної сумісної власності. Тож, у разі якщо, наприклад, стороною договору купівлі-продажу квартири є лише один із подружжя, власником житла згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно значитиметься тільки одна особа. У зв’язку із цим постає запитання: чи може той із подружжя, хто не має документального підтвердження права власності на приміщення, голосувати на загальних зборах?
З одного боку, відповідне право така особа має в силу закону, адже, згідно з наведеними вище нормами ЦКУ та СКУ, є одним із власників. Водночас, щоб допустити її до голосування, має бути достовірно встановлено, що: по-перше, приміщення багатоквартирного будинку придбавалося саме під час шлюбу (тобто, щонайменше, має бути пред’явлене свідоцтво про шлюб, аби зіставити дату укладання шлюбу з датою набуття права власності на нерухомість); по-друге, а це значно складніше, необхідно встановити, чи не є відповідна нерухомість особистою приватною власністю дружини або чоловіка в розумінні ч. 1 ст. 57 СКУ.
Окрім того, формою Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженою наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203, передбачено, що в Протоколі має бути зазначено документ, який підтверджує право власності на квартиру/нежитлове приміщення. Зважаючи на те що в ситуації, котра розглядається, будь-який документ, у якому б той із подружжя, про якого не містяться відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, значився б власником, відсутній, із реалізацією відповідної вимоги на практиці виникнуть складнощі.
Беручи до уваги викладене, радимо в документі, у якому будуть врегульовані питання щодо порядку голосування, закріпити: у разі якщо власником приміщення згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно є лише один із подружжя, другий може голосувати на загальних зборах тільки в порядку представництва (наприклад, за довіреністю).
Як голосувати в разі, якщо власником квартири є дитина
Іще одним доволі поширеним питанням, яке нерідко постає у співвласників, є таке питання: як має здійснюватися голосування в разі, якщо власником квартири (одноосібним або частки в праві спільної власності) є дитина?
Зважаючи на те що Закон про ОСББ не містить спеціальних застережень щодо цього, керуватися варто загальними правилами щодо визначення дієздатності фізичних осіб. Так, згідно із ч. 1 ст. 34 ЦКУ, повну цивільну дієздатність має фізична особа, котра досягла 18-ти років. До досягнення повноліття законними представниками своїх малолітніх і неповнолітніх дітей є батьки (усиновлювачі) (ч. 1 ст. 242 ЦКУ). Отже, за загальним правилом, саме вони повинні віддавати голос за дитину. Підтвердити свої повноваження батьки можуть, пред’явивши свідоцтво про народження дитини та будь-який документ, що посвідчує їх (батьків) особу, або ж паспорт із відміткою про дитину.
Звісно, трапляються ситуації, коли законні представники дитини з різних причин не можуть узяти участі в голосуванні (наприклад, приміщення передали в користування, а самі проживають в іншому місці): у такому разі батьками може бути видана довіреність іншій особі (орендареві, сусіду тощо). Однак зауважте: у тексті довіреності має бути зафіксовано факт батьківства, тобто підставу, на якій батьки володіли правом, що було передане.
Окремо наголосимо: керуючись ч. 1 ст. 141 СКУ, мати й батько мають рівні права й обов’язки щодо дитини, незалежно від того, чи перебували вони в шлюбі між собою. Таким чином, віддати голос за дитину може будь-хто з батьків. Водночас ч. 7 ст. 177 СКУ встановлено, що батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Отже, за загальним правилом, рішення, що приймаєтся під час голосування на зборах ОСББ, має бути узгодженим обома батьками. Чи повинна відповідна згода бути надана в письмовому вигляді? Законодавство такої вимоги не містить. Однак, аби уникнути можливих непорозумінь, радимо врегулювати це питання аналогічно до ситуації з голосуванням одних зі співвласників приміщення, що належить на праві спільної сумісної власності декільком особам.
Також слід зважати на те, що, оскільки безпосереднім суб’єктом права власності є одна особа — дитина, уся кількість голосів, пропорційна площі, власником якої вона є, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, якщо думки батьків не збігаються, проголосувати частиною голосів «за», а частиною голосів «проти» — не можна.
Чи існує альтернатива законодавчому порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові
Очевидно, що запропонований у ч. 7 ст. 6 Закону про ОСББ механізм розподілу голосів, згідно з яким кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну належній йому площі приміщення, найточніше здатен урахувати інтереси кожного зі співвласників багатоквартирного будинку. Однак, не бажаючи щоразу на загальних зборах управлятися в арифметиці, сумуючи розміри площ, якою володіють кожен, хто проголосував під час прийняття рішення, доволі поширеним серед співвласників є питання щодо можливості запровадити власний спосіб розподілу й підрахунку голосів.
На етапі створення ОСББ, на жаль, законодавець не лишив поля для маневру. Тож урахуйте те, що, скликаючи установчі збори, слід подбати, аби була наявна повна й достовірна інформація про загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, а також про всіх власників і розмір належної їм площі об’єктів нерухомості. Для цього власникам приміщень у багатоквартирному будинку на установчих зборах слід пред’явити інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи правовстановлюючі документи, як-от: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо.
Утім є й гарна новина. Так, ч. 13 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
На практиці співвласники охоче користуються наданою їм можливістю та найчастіше обумовлюють у статуті порядок підрахунку голосів за принципом:
«1 квартира = 1 голос».
Безперечно, розподіл голосів у такий спосіб є найпростішим. Утім слід узяти до уваги: якщо квартира належить декільком особам на праві спільної часткової власності, під час голосування кожна з таких осіб зможе розпорядитися лише частиною голосу, пропорційною частці житла, власником якої вона є. Так, якщо особа володіє половиною житла, на загальних зборах вона може віддати лише 1/2 голосу.
Нерідко співвласники в схожих випадках визначають «відповідального»: особу із числа власників квартири, що голосуватиме на зборах «за всіх». У зв’язку із цим звернімо увагу на таке.
Фактично ситуація, коли один зі співвласників квартири (нежитлового приміщення) віддає на зборах голос за інших співвласників, є втіленням класичних відносин представництва. Водночас ч. 1 ст. 1 Закону про ОСББ чітко визначено: представник співвласника — фізична чи юридична особа, котра на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника. Під договором у такому разі традиційно (однак не виключно) мається на увазі договір доручення, на підставі якого видається довіреність.
Згідно із ч. 5 ст. 245 ЦКУ, довіреність на право участі й голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, посвідчується в порядку, визначеному законодавством.
На практиці до посвідчення довіреностей у нотаріальному порядку співвласники вдаються неохоче, здебільшого звертаючись із такою метою до голови правління ОСББ. У зв’язку із цим вважаємо за потрібне застерегти: у разі якщо з якихось причин результати голосування будуть оскаржені в судовому порядку, служителі Феміди можуть мати заперечення проти такого способу посвідчення довіреностей. Так, наприклад, Апеляційний суд міста Києва ухвалою від 01.03.2016 р. у справі № 760/27672/15-ц визнав обґрунтованим і лишив без змін рішення Солом’янського районного суду міста Києва від 12.10.2015 р. у справі № 760/27672/14-ц. В останньому суд дійшов висновку, що довіреності, посвідчені виконуючим обов’язки голови правління ОСББ, не відповідають формі, визначеній чинним законодавством1. Так само виступив проти посвідчення довіреності головою правління ОСББ Артемівський міськрайонний суд Донецької області в рішенні від 31.03.2016 р. у справі № 219/2524/16-ц. Щоправда, в останньому випадку аргументацією на користь позиції суду послугував, зокрема, той факт, що згідно зі статутом відповідного ОСББ посвідчення довіреності не належить до повноважень голови його правління. Тож радимо включати відповідне застереження до установчих документів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
1 Заради справедливості зауважимо: на момент спірного голосування діяла дещо інша редакція ч. 5 ст. 245 ЦКУ, а саме:
«Довіреність на право участі та голосування на загальних зборах може посвідчуватися реєстратором, депозитарієм, зберігачем, нотаріусом та іншими посадовими особами, котрі вчиняють нотаріальні дії, чи в іншому порядку, передбаченому законодавством».
Однак, зважаючи на аргументацію судів, котра звелася до твердження, що законодавством не передбачений спеціальний порядок посвідчення довіреностей на голосування на загальних зборах ОСББ (котрий відсутній і тепер), небезпідставно припускаємо, що нині окремі суди можуть зайняти аналогічну позицію.
Водночас зауважте: як висновується із ч. 2 ст. 245 ЦКУ, у разі якщо довіреність видаватиметься співвласником у порядку передоручення, її нотаріального посвідчення в будь-якому разі не уникнути (незалежно від положень статуту ОСББ).
Іще один спосіб, до якого можуть вдатися співвласники, котрі бажають спростити порядок підрахунку голосів, і за якого в разі належності приміщення декільком особам на праві спільної часткової власності не буде необхідності ділити голос, що припадає на квартиру, на частини або ж оформлювати довіреність із метою надання можливості одному з власників квартири віддати «цілий» голос за всіх, — передбачити в статуті голосування за принципом:
«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир
або приміщень, що перебувають у його власності».
Приклад
Якщо багатоквартирний будинок складається зі 100 квартир, 20 із яких мають по 2 власники, максимальна кількість голосів, які зможуть бути віддані на загальних зборах, становитиме 120.
Обидві з названих вище альтернатив запропонованому законодавцем принципу голосування мають право на життя. Однак, перш ніж скористатися будь-якою з них, радимо зайвий раз пересвідчитися, чи не мають щодо цього заперечень ті співвласники, котрі володіють нерухомістю, площа якої значною мірою перевищує площу приміщень, належних іншим співвласникам будинку.
Особливо актуальним це застереження є в разі надання переваги голосуванню за принципом:
«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир
або приміщень, що перебувають у його власності».
Нагадаємо: визначення кількості належних співвласникам голосів саме в такий спосіб законодавець передбачив у разі, якщо квартирами та/або нежитловими приміщеннями, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, володітиме одна особа. Однак якщо в останньому випадку таке застереження було вимушеним (обумовленим необхідністю недопущення можливості одноосібного управління будинком), то за умови обрання такого принципу розподілу голосів добровільно, усе ж слід зважати на таке. Фактично співвласник, що володітиме, скажімо, третиною всіх квартир будинку, зможе впливати на рішення щодо управління будинку тією ж мірою, що і власник однокімнатного житла. І, відповідно, якщо на голосування виноситимуться питання, прийняття рішень із яких пов’язане з витратами коштів пропорційно розмірам належній на праві власності нерухомості, власники значних площ можуть опинитися у вельми невигідному становищі. Отже, під час прийняття рішення щодо закріплення в статуті ОСББ оптимального для співвласників способу голосування, справедливим буде всі ці нюанси роз’яснити.
Замість висновку
Процедура голосування на загальних зборах — основний механізм прийняття найважливіших рішень із питань діяльності ОСББ. У зв’язку із цим особливо важливо якомога детальніше врегулювати статутом усі питання та нюанси, котрі можуть виникнути під час реалізації відповідної процедури. А ще краще — додатково розробити спеціальне положення.
Окрім закріплення принципу, за яким між співвласниками розподілятиметься кількість голосів, важливо передбачити вичерпний перелік документів, які мають подавати співвласники чи їх представники під час голосування на підтвердження своїх повноважень (у т.ч. з урахуванням порад, наданих у матеріалі, за належності приміщень на праві власності декільком особам спільно чи дітям).
У разі якщо співвласники все ж вирішать не відходити від прописаного законодавцем механізму підрахунку голосів, доцільно також зафіксувати площу приміщень, належних кожному зі співвласників (аби щоразу не пред’являти підтвердних документів), а також кількість відсотків, що відповідають належній кожному зі співвласників площі, якщо розмір загальної площі приміщень будинку буде прирівняно до 100% голосів. Водночас доцільно зобов’язати співвласників своєчасно інформувати правління ОСББ (шляхом пред’явлення правовстановлюючих документів) про всі зміни, пов’язані з перерозподілом належних співвласникам голосів.
){kind=link}