Рішенням загальних зборів ОСББ визначається форма управління будинком. Варіантів може бути два: управління власними силами через свої виконавчі органи або залучення стороннього управителя та передача йому функцій по управлінню будинком (всіх або частково). Стороннім управителем може бути юридична або фізична особа, яка здійснює управління будинком за дорученням ОСББ.
У разі залучення стороннього управителя, відносини з ним визначаються окремим договором, який укладається між управителем (юридичною чи фізичною особою) та співвласниками будинку. Зауважимо, що договір укладається саме між співвласниками та управителем, а не між ОСББ та управителем. Такий договір укладає кожний співвласник будинку. Тут може постати питання: що ж тоді буде робити саме ОСББ? Навіщо воно тоді потрібне? Детальний опис функцій та компетенцій правління ОСББ у різних варіантах взаємодії з управителем є у відповідній статті на сайті. Але скажімо і тут декілька слів на “захист” об`єднання. По-перше, за ОСББ, в особі його голови та членів правління, залишаються функції контролю виконання управителем зобов’язань і у випадку неналежного виконання правління ОСББ може скликати загальні збори, на яких, у порядку денному буде питання щодо управителя, пропозиції щодо обрання іншого управителя також готуються правлінням ОСББ. По-друге, сторонньому управителю не обов`язково мають передаватись усі функції по управлінню будинком, а наприклад, лише послуга з утримання будинку та прибудинкової території. Та врешті-решт, підготовка кошторису виконується правлінням ОСББ. Ще є розпорядження спільним майном об’єднання та ще багато чого.
Основні положення типового договору ОСББ
Та повернемося до договору. Договір між співвласниками та управителем складається на основі Типового договору. Тобто, повинен містити всі ті істотні умови та положення, що викладені у Типовому договорі. Такими істотними умовами та положеннями є:
- найменування виконавця (управителя), його реквізити та юридична адреса;
- найменування (П.І.Б. для фіз. осіб) власника приміщення (квартири);
- перелік послуг, що надаються по договору та вартість кожної послуги окремо;
- загальна вартість послуг управителя;
- характеристики усіх квартир/нежитлових приміщень власника у будинку;
- права та обов`язки сторін щодо управління будинком;
- порядок контролю за виконанням умов договору та відповідальність за не виконання;
- форс-мажор;
- термін дії договору.
Типовий договір затверджено Наказом Держжитлокомунгоспу України від 27.08.2003 № 141. Скачати Типовий договір у форматі MS Word можна тут. Використовувати Типовий договір у незмінному вигляді можна, але слід вивчити всі його положення. А ще краще, створити на його основі власний договір, проконсультувавшись попередньо з юристами.
Якщо управління будинком здійснюється власними силами, то функції по управлінню будинком виконує правління ОСББ – визначає виконавців окремих видів робіт, в межах затвердженого кошторису узгоджує з ними вартість таких робіт, від імені ОСББ укладає з ними договори, контролює виконання робіт тощо. В цьому випадку законодавством не визначається жодних договорів між співвласниками будинку та ОСББ, як юридичною особою – всі питання щодо діяльності об’єднання вирішуються на загальних зборах. Але, в той же час, загальними зборами може бути прийняте рішення про укладання договорів між ОСББ та співвласниками щодо управління будинком. Тоді, на загальних зборах має бути затверджено проект такого договору. Для його складання можна взяти за основу Типовий договір, або скласти власний, але для цього краще залучити фахівців юридичної справи в сфері ЖКГ.
Якщо у Вас залишились питання стосовно договору, відповіді на які Ви не знайшли у даній статті – пишіть нам на е-мейл urist@osbb365.com або через форму зворотнього зв`язку. Наші юристи дадуть відповідь на всі запитання! Типовий договір
