Статтями 6,10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), визначено, що особами наділеними правами брати участь у загальних зборах є виключно співвласники. Співвласники – це власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
За своїм правовим статусом особи, що не приватизували квартири є наймачами житла державного житлового фонду за ордером, який являється підставою для вселення громадянина в надане жиле приміщення та надання права користування цим житлом (ст. 59, 61 Житлового кодексу України).
Згідно з Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т.ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Тому, наймачі житлових приміщень, що бажають мати право голосу на загальних зборах мають пройти процедуру приватизації, оскільки не являються власниками квартир.
Згідно зі ст. 1 Закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. (далі — Закон № 417), багатоквартирний будинок — житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, котрі є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Буває, що одна особа має в приватній власності 2, 3 та більше об’єктів нерухомості (квартир або нежитлових приміщень). В одній квартирі живуть власники, а інші квартири можуть здавати в оренду.
Якщо особа винаймає (орендує) квартиру у фізичних або юридичних осіб на підставі договору оренди, тут питань не постає. Такі особи розуміють, що вони не є власниками, а отримали помешкання лише для тимчасового проживання за плату на підставі договору.
Такі відносини регулюються параграфом 4 гл. 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. 810 Цивільного кодексу України, квартиронаймач — особа, котра отримала житло для проживання в ньому на певний строк за плату на підставі договору найму (оренди) житла.
Згідно ст. 815 Цивільного кодексу України, квартиронаймач:
- зобов’язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
- не має права здійснювати перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;
- зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
ЦКУ встановлює загальні засади відносин щодо найму (оренди), конкретні ж відносини між власником і квартиронаймачем регулюються договором найму (оренди) житла, який такі особи уклали.
Але й досі трапляються випадки, коли в багатоквартирному будинку мешкають особи, котрі свого часу не приватизували квартири. При цьому такі особи вважають, що це житло було ними отримано на законних підставах і воно належить їм на праві власності й немає необхідності витрачати час і кошти на приватизацію квартир.
Але чи насправді мешканці, які не приватизували квартири, є власниками квартир, у яких вони проживають, та чи мають вони такі самі права, які мають мешканці, котрі приватизували квартири?
Для розуміння того, який саме статус мають мешканці багатоквартирного будинку, необхідно визначитись, які саме особи є співвласниками багатоквартирного будинку.
Так, згідно зі ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866) та Закону № 417, співвласниками багатоквартирного будинку (далі — співвласники) є власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Тобто йдеться про осіб, які відповідно до ст.ст. 316–317 та 319 ЦКУ на законних підставах можуть за їх волею незалежно від волі інших осіб:
- мати (утримувати) квартиру (фактично панувати над нею);
- використовувати, експлуатувати квартиру, отримувати корисні властивості від її споживання (наприклад, здавати в оренду, закласти тощо);
- визначати й вирішувати долю квартири шляхом зміни її належності, стану чи призначення (продавати, передавати у спадщину, знищити тощо).
Водночас, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV, власником квартири називають особу, котрій належить право володіння, користування й розпоряджання нерухомим майном, зареєстроване в установленому законом порядку. Тобто офіційне визнання й підтвердження державою фактів виникнення, переходу чи припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону).
Таким чином, власником є особа, унесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як власник квартири, тобто саме така особа може володіти, користуватися й розпоряджатися майном на власний розсуд: вирішувати, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, має право розпорядитися квартирою на власний розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укласти інші угоди, незаборонені законом.
Хто ж є власником неприватизованих квартир і який статус мають особи, які проживають у таких квартирах?
Згідно із Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII, приватизація державного житлового фонду (далі — приватизація) — це відчуження (безоплатна передача у власність громадян) квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два та більше наймачів, і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.
Тобто процес приватизації — це перехід права власності на квартиру від державних підприємств, установ, організацій або територіальних громад до фізичної особи.
При цьому громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, користуються житлом на умовах найму (ст. 7 Закону № 2482).
Водночас відносини, що випливають з договору найму жилого приміщення, регулюються Житловим кодексом Української РСР і Цивільним кодексом України.
Згідно зі ст. 61 Житлового кодексу, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем — відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем — і громадянином, на ім’я якого видано ордер.
Житловий кодекс визначає, що предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок (ст. 63 Житлового кодексу). Водночас особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах, сплачують квартирну плату за користування житлом (ст. 66 Житлового кодексу), а також за комунальні послуги: водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги (ст. 66 Житлового кодексу).
Тобто вважається, що такі особи винаймають житло в територіальної громади (якщо будинок у комунальній власності) або держави (нерухомість, яка належить державним установам, відомствам, підприємствам).
Щодо участі в загальних й установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку.
У Законі № 417 зазначено: брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника (ч. 2 ст. 6).
Керуючись ст. 4 Закону № 417, власниками квартир у багатоквартирному будинку можуть бути:
- фізичні особи— громадяни України, іноземці, особи без громадянства, котрі набули права власності на законних підставах (шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок, отримання шляхом приватизації; за рішенням суду, що вступило в законну силу, договором ренти);
- юридичні особи— суб’єкти підприємницької діяльності, які купили, отримали нерухоме майно в дарунок; шляхом унесення нерухомого майна до Статутного фонду іншим шляхом);
- територіальні громади— здійснюють цивільні права й обов’язки через органи місцевого самоврядування (ст. 327 ЦКУ), які управляють майном, що є в комунальній власності;
- держава— від імені якої права й обов’язки власника здійснюють органи державної влади.
Водночас у п. 7 ст. 10 Закону № 417 та безпосередньо у формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженій наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203, зазначено: у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.
Відповідно до абз. 4 ст. 1 Закону № 2866, представником співвласника може бути фізична чи юридична особа, котра на підставі договору чи закону має право представляти інтереси співвласника.
Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку?
Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати довіреність на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦКУ, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.
Таким чином, наймачі неприватизованих квартир багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир і приміщень.
){kind=link}