Прибудинкова територія. Сучасні реалії.
Останнім часом питання прибудинкової території все частіше постає серед управителів та ОСББ. І, як це у нас часто трапляється, питань там більше ніж відповідей. Тож, спробуємо розібратися в ситуації.
Найпершим та найболючішим питанням тут є визначення меж цієї прибудинкової території. Щоб зрозуміти де зазначені такі межі і в кого про це запитувати, спочатку звернемось до нормативно-правової бази. Що ж там сказано: що таке прибудинкова територія і “з чим її їдять”?
Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, що затверджені Наказом Держжитлокомунгоспу № 76 від 17.05.2005 р. (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05/conv#o33), визначають, що “Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.”
Крім того, визначення прибудинкової території надає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015р. №417-VII (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text): “4) прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;”. Як відомо, Закон має вищу юридичну силу ніж Наказ. Тим не менш, визначення приведене в Законі не суперечить визначенню з Наказу, просто в Законі надається більш широке пояснення терміну “прибудинкова територія”, згадується містобудівна та землевпорядна документація, яка має визначати межі земельної ділянки на якій знаходиться прибудинкова територія.
Згідно Закону “Про землеустрій” від 22.05.2003р. № 858-IV (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15/conv#n9): “документація із землеустрою (землевпорядна документація) – затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель тощо;”
А згідно Закону “Про регулювання містобудівної діяльності” від 17.02.2011р №3038-VI (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17/conv#n17): “7) містобудівна документація – затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій;”. Згідно цього ж Закону містобудівною документацією можуть бути: “
- генеральний план населеного пункту
- детальний план території
- комплексний план просторового розвитку території територіальної громади
- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки
- план зонування території”
Виходить, що саме цими визначеннями та документацією і слід керуватися при визначенні меж прибудинкової території.
А згідно Закону “Про житлово-комунальні послуги” від 09.11.2017 № 2189-VIII (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19/conv#n15), зі змінами внесеними Законом “Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг” від 03.12.2020 № 1060-IX, послуга з управління визначається як “12) послуга з управління багатоквартирним будинком – результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору;”
Отже, послуга з управління багатоквартирним будинком включає в себе утримання прибудинкової території, а прибудинкова територія має бути визначена Державним земельним кадастром і передана співвласникам у власність або користування. Але станом на сьогодні, нам невідомі випадки, коли б прибудинкова територія була передана у власність. І на то є причини. Для того щоб передати земельну ділянку у власність співвласникам або користування необхідний порядок такої передачі. А такого порядку немає. Він ще не створений, не розроблений, не затверджений.
Тобто, “прибудинкової території” біля будинків, у розумінні чинного законодавства, на сьогодні не існує. Є просто територія навколо будинку, на які можуть бути розташовані допоміжні будівлі, споруди, майданчики тощо, але через те, що ця територія не оформлена у власність або користування співвласниками – вона не може бути “прибудинковою”. Можна сказати, що це просто “територія, що прибирається”. Це не є формальним терміном, але більш точно характеризує статус цієї землі. Але як тоді бути? Закон вимагає утримувати прибудинкову територію, але самої території ще немає?
Останні зміни до Закону “Про житлово-комунальні послуги” (абзац 8 частини 3 статті 10 Закону https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19/conv#n180) говорять, що “У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати.”
І, насправді, ця проблема однакова для усіх будинків, незалежно від того чи створене в будинку ОСББ, чи управління будинком здійснює управитель. Ці питання стосуються багатоквартирних будинків та їх співвласників, а не форм управління ними.
Щодо погодження меж такої території з органом місцевого самоврядування можемо сказати, що процедура такого погодження також ще не відома. Цього не знають і самі органи місцевого самоврядування. Розробка та затвердження процедури такого погодження належить до компетенції центральних органів влади (іншими словами – Кабінету Міністрів України), який має це зробити разом з порядком передачі у власність земельних ділянок. Чого на сьогоднішній день ще немає.
Таким чином, в сьогоднішніх реаліях, за відсутності порядку передачі земельної ділянки у власність або користування співвласникам, єдиний спосіб визначення меж території для утримання, прибирання та інших робіт – це узгодження на загальних зборах співвласників, меж території навколо будинку, яку співвласники згодні утримувати. Обов’язково зазначити це в протоколі зборів. Також, ми рекомендуємо скласти схему цієї території, що прибирається і затвердити її на тих же загальних зборах. Така схема не є земплевпорядним документом, тому може бути умовною. Якщо ж управління будинком здійснюється управителем (за договором з ОСББ, або від імені співвласників) – включити такі умови в договір управління, разом зі схемою. Іншого способу на сьогоднішній день, на жаль, немає.
Насамкінець, хочемо додати, що в перехідних положення до Закону № 1060-IX зазначено, що норма щодо передачу прибудинкової території у власність або користування співвласникам вводиться в дію з 01.01.2023 р. І до цього моменту Кабінет Міністрів України має розробити та затвердити порядок такої передачі, внести відповідні зміни до ряду законів для забезпечення функціонування механізмів передачі, розробити та затвердити процедуру погодження меж території, що прибирається. А на органи місцевого самоврядування покладається обов’язок по формуванню земельних ділянок, визначення їх меж, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
Тож, можна сподіватися, що до цієї дати (на момент написання статті – на дворі лютий 2022р.) ми будемо мати усі необхідні механізми для визначення меж прибудинкової території та передачі її у власність (або користування) співвласникам.
Але якщо цього зроблено не буде – залишиться лише механізм договірного погодження меж території, що прибирається. І тут співвласники, теоретично, можуть взагалі відмовитись від утримання прибудинкової чи будь-якої іншої території. Закон це дозволяє. Вирішать, що вони взагалі не згодні утримувати жодного квадратного метра і все. Залишається сподіватися на їхній здоровий глузд, що вони будуть розуміти, якщо територію не прибирати, не чистити сніг тощо – через деякий час їхні двори перетворяться на звалище, і винними в цьому будуть тільки вони.
Більше інформації щодо прибудинкової території та цікаві питання у відео на одному з наших Youtube-каналів https://youtu.be/Dm13pKpYWhc
Підписуйтесь також на Youtube-канал, щоб завжди бути в курсі актуальних питань.
Користуйтеся веб-сервісом “ОСББ 365” та завжди будьте в курсі всіх витрат вашого об’єднання. Подробиці у відео: https://www.youtube.com/watch?v=utp5L-mf7ME
Реєструйтеся вже зараз та отримуйте 90 днів БЕЗКОШТОВНОГО користування: https://osbb365.com/ua/
